Divieto di schiamazzo per i bambini che giocano in cortile disturbando la quiete dei vicini di casa. Lo ha stabilito una recente sentenza della prima sezione penale della Corte di Cassazione (n. 23862/2010), che ha previsto una multa per i genitori che non vigilano attentamente i figli, impedendo loro di arrecare disturbo. Il reato previsto è quello punito dall’art. 659 codice penale (disturbo delle occupazioni o del riposo delle persone).
Immaginate un pomeriggio d’estate in un cortile qualunque di un condominio qualunque. E’ facile incontrare gruppi di bambini che giocano, ed è del tutto scontato che si sentano le loro voci e lo scalpitio dei piedi che rincorrono un pallone. Ma quando gli schiamazzi superano la normale “tollerabilità”, soprattutto nelle ore del pomeriggio dedicate in genere alla quiete, allora potrebbe sorgere il problema.
Sull’argomento è intervenuta la Suprema Corte, che ha esaminato il caso di due genitori condannati a pagare una multa perché gli schiamazzi dei loro bambini avevano disturbato un numero “indeterminato” di persone. I genitori, infatti, secondo i giudici, hanno l’obbligo di vigilare sui figli affinchè il loro comportamento non arrechi danno o disturbo a terzi. La multa gravata sui genitori è di 40 euro. Più che alla quantità della sanzione, davvero irrisoria, questa pronuncia dovrebbe farci pensare a quanto è importante educare i nostri figli, fin da piccoli, a rispettare gli altri. Solo così potranno crescere in maniera davvero responsabile e consapevole, comprendendo che la nostra “libertà” finisce dove comincia quella di un’altra persona.
http://legale.guidaconsumatore.com/00958_bambini-rumorosi-i-genitori-devono-pagare-una-multa/
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Condominio: Cassazione, invalide le delibere se danneggiano gravemente un condomino
Possono essere annullate le delibere condominiali, anche se adottate con maggioranza, se "ledono gravemente il diritto anche di un solo condomino". Lo ha chiarito la Corte di Cassazione (sentenza 20902/2010), spiegando che le innovazioni o le migliorie votate a maggioranza sono vietate se rendono " talune parti comuni inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino". Il chiarimento è stato reso dalla Corte nel prendere in esame il caso relativo a una delibera con cui l'assemblea condominiale aveva concesso a tre inquilini dello stabile il permesso di collocare a proprie spese un ascensore nel vano scala condominiale. In questo caso secondo la Corte la delibera è legittima ma ci sono situazioni in cui anche se vi è la piena maggioranza le delibere vanno annullate. Ciò accade - spiega la Corte - quando le decisioni prese siano " gravemente lesive dei diritti all'uso e al godimento delle parti comuni anche di un solo condomino".
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_9099.asp
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Decreto ingiuntivo per il pagamento delle quote condominiali. Dalla Cassazione l’ennesima conferma: nel giudizio d’opposizione al decreto si valuta l’efficacia e non la validità della delibera.
La Suprema Corte di Cassazione, con una sentenza resa a fine luglio (la n. 17014 del 20 luglio 2010), conferma quello che può dirsi il consolidato orientamento interpretativo in materia di opposizione al decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali. Secondo i giudici di legittimità, nel giudizio d’opposizione il magistrato è tenuto a verificare solamente l’efficacia della delibera e non anche la sua validità. In sostanza, salvo il caso d’impugnazione contestuale all’opposizione (che tecnicamente s’inquadrerebbe come una domanda riconvenzionale) il giudice deve solo verificare se la deliberazione sulla quale è basata il decreto ingiuntivo è in grado di produrre effetti (ossia, per l’appunto essere efficace).
Prima d’addentrarci nell’esame del contenuto della pronuncia vale la pena individuare i presupposti che legittimano l’emissione di un’ingiunzione di pagamento per omesso versamento dei contributi condominiali. La norma di riferimento è l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. A mente di tale articolo “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. E’ fondamentale, dunque, che il piano di riparto sul quale si basa il provvedimento giudiziario sia stato approvato dall’assemblea di condominio.
E’ anche necessario che lo stesso sia valido?
Al riguardo occorre distinguere le ipotesi in cui la deliberazione è annullabile da quelle in cui la stessa è nulla.
Per completezza riportiamo schematicamente le cause di nullità e annullabilità così come elencate nella nota sentenza n. 4806/05.
Sono nulle “ le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Debbono, invece, considerarsi annullabili “ le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Deliberazione annullabile
La decisione assembleare deve ritenersi efficace e come tale utilizzabile ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. Il condomino che ritenesse sussistenti della cause d’invalidità dovrebbe proporre impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (30 giorni dalla deliberazione, per i dissenzienti, o dalla sua comunicazione, per gli assenti). Ciò nonostante senza un provvedimento di sospensione la deliberazione potrebbe essere utilizzata ai fini della concessione del decreto ingiuntivo e nell’eventuale giudizio d’opposizione la pendenza di un procedimento d’impugnazione sarebbe influente. Stando così le cose il giudice potrebbe solo verificare se il condomino deve effettivamente le somme richieste e non anche se la deliberazione è valida.
Esemplificando: l’assemblea del condominio Alfa approva il rendiconto consuntivo dell’anno di gestione appena trascorso. Tizio, condomino che non ha ricevuto l’avviso di convocazione e quindi non ha potuto partecipare all’assemblea, impugna la decisione assembleare e non paga le sue quote. Poiché il giudice dell’impugnazione non sospende l’efficacia della deliberazione il condominio può legittimamente richiedere ed ottenere decreto ingiuntivo di pagamento. Nell’eventuale giudizio d’opposizione il magistrato, posto che l’efficacia del titolo su cui si basa il decreto non è stata sospesa e non sussistendo un obbligo di sospensione del processo in attesa della definizione di quello sulla validità della delibera, potrà solamente valutare se il condomino deve effettivamente quella somma e non anche se la delibera e valida o meno (cfr. sulla sospensione del processo Cass. SS.UU. n. 4421/07).
Deliberazione nulla
Nel caso di deliberazione nulla, così come per altri atti, si dice che la stessa è improduttiva di effetti giuridici. In tal senso, pertanto, se nel giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo il condomino facesse valere una causa d’invalidità, il giudicante, anche solo in via incidentale e quindi senza un’efficacia generale, potrebbe rilevare la nullità eccepita. In tal caso, è evidente, l’oggetto del giudizio resta sempre sull’efficacia (una deliberazione nulla è inefficace).
Nella fattispecie sottesa alla sentenza n. 17014/10, un condomino notificatogli un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali faceva opposizione chiedendo in via riconvenzionale la dichiarazione d’invalidità della deliberazione viziata, a suo dire, per la sua omessa convocazione. Né seguiva una separazione dei giudizi (di opposizione e d’impugnazione). Il decreto veniva confermato e la sentenza di primo grado confermata anche in appello.
Ne scaturiva il giudizio di legittimità nel quale i condomini, ricorrenti, lamentavano che la causa d’opposizione avrebbe dovuto avere diverso esito, tra le altre cose, perché la deliberazione era da ritenersi invalida per la loro omessa convocazione.
La Corte di Cassazione, nel ribadire il proprio consolidato orientamento, ha rigettato il ricorso. Secondo i giudici di legittimità, in primo luogo ed in generale, “ il giudice (dell’opposizione n.d.A.) non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 c.c., comma 2, l’esecuzione della delibera” (così Cass. 20 luglio 2010 n. 17014).
Quanto alle specifiche doglianze dei ricorrenti, secondo i giudici di piazza Cavour “ la dedotta mancata convocazione, comportando l’(eventuale) annullabilità, non inficiava la immediata esecutività delle delibere, in base alle quali era stato legittimamente emesso il decreto, e non poteva essere invocata nel giudizio di opposizione: la delibera annullabile - a differenza di quella affetta da nullità- è comunque immediatamente efficace. Tali osservazioni consentono di ritenere che: il Giudice dell'opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidità delle delibere impugnate cosi come ultroneo era il riferimento all'avvenuta estinzione del giudizio di annullamento delle delibere e alla conseguente affermata validità ed efficacia di quelle delibere”(Cass. 20 luglio 2010 n. 17014).
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo424.ashx
Prima d’addentrarci nell’esame del contenuto della pronuncia vale la pena individuare i presupposti che legittimano l’emissione di un’ingiunzione di pagamento per omesso versamento dei contributi condominiali. La norma di riferimento è l’art. 63, primo comma, disp. att. c.c. A mente di tale articolo “ per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”. E’ fondamentale, dunque, che il piano di riparto sul quale si basa il provvedimento giudiziario sia stato approvato dall’assemblea di condominio.
E’ anche necessario che lo stesso sia valido?
Al riguardo occorre distinguere le ipotesi in cui la deliberazione è annullabile da quelle in cui la stessa è nulla.
Per completezza riportiamo schematicamente le cause di nullità e annullabilità così come elencate nella nota sentenza n. 4806/05.
Sono nulle “ le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Debbono, invece, considerarsi annullabili “ le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità' nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. SS.UU. n. 4806/05).
Deliberazione annullabile
La decisione assembleare deve ritenersi efficace e come tale utilizzabile ai sensi dell’art. 63 disp. att. c.c. Il condomino che ritenesse sussistenti della cause d’invalidità dovrebbe proporre impugnazione nei modi e nei termini di cui all’art. 1137 c.c. (30 giorni dalla deliberazione, per i dissenzienti, o dalla sua comunicazione, per gli assenti). Ciò nonostante senza un provvedimento di sospensione la deliberazione potrebbe essere utilizzata ai fini della concessione del decreto ingiuntivo e nell’eventuale giudizio d’opposizione la pendenza di un procedimento d’impugnazione sarebbe influente. Stando così le cose il giudice potrebbe solo verificare se il condomino deve effettivamente le somme richieste e non anche se la deliberazione è valida.
Esemplificando: l’assemblea del condominio Alfa approva il rendiconto consuntivo dell’anno di gestione appena trascorso. Tizio, condomino che non ha ricevuto l’avviso di convocazione e quindi non ha potuto partecipare all’assemblea, impugna la decisione assembleare e non paga le sue quote. Poiché il giudice dell’impugnazione non sospende l’efficacia della deliberazione il condominio può legittimamente richiedere ed ottenere decreto ingiuntivo di pagamento. Nell’eventuale giudizio d’opposizione il magistrato, posto che l’efficacia del titolo su cui si basa il decreto non è stata sospesa e non sussistendo un obbligo di sospensione del processo in attesa della definizione di quello sulla validità della delibera, potrà solamente valutare se il condomino deve effettivamente quella somma e non anche se la delibera e valida o meno (cfr. sulla sospensione del processo Cass. SS.UU. n. 4421/07).
Deliberazione nulla
Nel caso di deliberazione nulla, così come per altri atti, si dice che la stessa è improduttiva di effetti giuridici. In tal senso, pertanto, se nel giudizio d’opposizione a decreto ingiuntivo il condomino facesse valere una causa d’invalidità, il giudicante, anche solo in via incidentale e quindi senza un’efficacia generale, potrebbe rilevare la nullità eccepita. In tal caso, è evidente, l’oggetto del giudizio resta sempre sull’efficacia (una deliberazione nulla è inefficace).
Nella fattispecie sottesa alla sentenza n. 17014/10, un condomino notificatogli un decreto ingiuntivo per il pagamento degli oneri condominiali faceva opposizione chiedendo in via riconvenzionale la dichiarazione d’invalidità della deliberazione viziata, a suo dire, per la sua omessa convocazione. Né seguiva una separazione dei giudizi (di opposizione e d’impugnazione). Il decreto veniva confermato e la sentenza di primo grado confermata anche in appello.
Ne scaturiva il giudizio di legittimità nel quale i condomini, ricorrenti, lamentavano che la causa d’opposizione avrebbe dovuto avere diverso esito, tra le altre cose, perché la deliberazione era da ritenersi invalida per la loro omessa convocazione.
La Corte di Cassazione, nel ribadire il proprio consolidato orientamento, ha rigettato il ricorso. Secondo i giudici di legittimità, in primo luogo ed in generale, “ il giudice (dell’opposizione n.d.A.) non ha il potere di disporre la sospensione della causa di opposizione a decreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., in relazione alla pendenza del giudizio in cui sia stata impugnata la relativa delibera condominiale, restando riservato al giudice dell'impugnazione il potere di sospendere ex art. 1137 c.c., comma 2, l’esecuzione della delibera” (così Cass. 20 luglio 2010 n. 17014).
Quanto alle specifiche doglianze dei ricorrenti, secondo i giudici di piazza Cavour “ la dedotta mancata convocazione, comportando l’(eventuale) annullabilità, non inficiava la immediata esecutività delle delibere, in base alle quali era stato legittimamente emesso il decreto, e non poteva essere invocata nel giudizio di opposizione: la delibera annullabile - a differenza di quella affetta da nullità- è comunque immediatamente efficace. Tali osservazioni consentono di ritenere che: il Giudice dell'opposizione al decreto non avrebbe potuto, neppure incidenter tantum, rilevare l’invalidità delle delibere impugnate cosi come ultroneo era il riferimento all'avvenuta estinzione del giudizio di annullamento delle delibere e alla conseguente affermata validità ed efficacia di quelle delibere”(Cass. 20 luglio 2010 n. 17014).
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Cassazione: niente più dispetti tra vicini di casa
Scherzi e dispetti tra condomini. Non sono più tollerati e d'ora in avanti si rischia di finire sotto processo. Il giro di vite arriva dalla Corte di Cassazine che ha annullato una sentenza di assoluzione resa nei confronti di un inquillino dispettoso. Anche se nei palazzi non sempre regna un clima di tranquillità e non tutto si svolge di certo all'insegna dei rapporti di buon vicinato, secondo gli Ermellini vanno comunque evitati gli scherzi tra dirmpettai. Basta insomma con i dispetti tra condomini altrimenti si rischia una condanna penale. Il caso esaminato dalla Corte riguarda un 32enne che per reagire ad un torto subito dai vicini aveva sparso della terra sulle loro auto. Il caso finiva in Tribunale per il reato di imbrattamento e deturpamento, ma l'uomo veniva assolto "perche' il fatto non costituisce reato" dal Giudice di Pace. Secondo il giudice di merito "la terra buttata sulle vetture avrebbe potuto facilmente essere rimossa e dunque non aveva scalfito i veicoli" quindi non ci srebbe stato reato. Il Giudice di pace aveva assolto l'imputato anche dall'accusa di ingiuria per aver dato dei 'vigliacchi' ai vicini. Il termine per il GDP sarebbe stato di "uso comune". Il caso è stato ora riesaminato dalla Corte di Cassazione che ha ribaltato il verdetto disponendo un nuovo esame del caso. E' "illegittima" secondo la Corte l'assoluzione dall'accusa di imbrattamento e deturpamento sanzionata dall'art. 639 c.p. "solo in base al dato inerente alla facile rimozione delle stesso elemento usato per imbrattare, vale a dire la terra sguinzagliata sui veicoli altrui". Per la Cassazione vanno scoraggiati i dispetti tra vicini. Ciò che "resta sufficiente ad integrare la fattispecie criminosa - scrive la Corte - e' proprio la condotta di materiale mutamento delle condizioni in cui il bene altrui si trovava, in modo da alterarne l'aspetto". In relazione all'ingiuria poi la suprema Corte fa notare che "una prassi o un uso comune del linguaggio non vale ad escludere l'offesa alla dignita' e all'onore del soggetto passivo, trattandosi di termine ('vigliacchi') evidentemente dispregiativo".
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_9083.asp
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La giornata per i diritti dell'inquilino e tutte le novità del condominio
La prima giornata internazionale dell'inquilino, organizzata dall'associazione di categoria di Cgil, Cisl e Uil, per volere delle Nazioni unite si svolge ogni primo lunedì di ottobre. Nell'anno in cui ci sono le novità per il condominio, con le nuove regole per millesimi e assemblee. È l'occasione per fare proposte, per migliorare la situazione del settore abitativo e tutti i problemi con cui coinvivono gli italiani che vivono in appartamenti.
Per i sindacati italiani - non appagati dalla recente introduzione della cedolare secca del 20% sui canoni di affitto - è importante rilanciare il fondo di sostegno all'affitto e introdurre una deduzione dell'affitto pagato dal reddito in analogia a quanto previsto per il pagamento del mutuo prima casa. Così come ritengono necessario estendere il canale concordato a tutto il territorio nazionale. «Il mercato delle locazioni - sostiene l'uffico studi Uniat Uil - vede aumentare gli sfratti emessi per morosità sia in termini assoluti che in percentuale sul totale: nel 1983 rappresentavano il 13% degli sfratti emessi, nel 2008 il 79%.
Gli inquilini pagano di più: questo è quanto è stato diffuso dalla pubblicazione di Eurostat «la situazione sociale degli inquilini dell'Ue 2009». In Europa quelli che vivono in città e sono in affitto privato spendono quasi il 34% del loro reddito per l'alloggio. Gli inquilini nel Regno Unito e Spagna spendono il 44% e il 42%. In Ue i proprietari di un alloggio senza mutuo spendono il 16% e con un mutuo il 21%. Peggiori sono le situazioni degli inquilini al di sotto della soglia di povertà, con reddito inferiore al 60% del reddito mediano nazionale. In Slovacchia, Polonia, Lettonia, Irlanda e Belgio, questi inquilini spendono una media di oltre il 60% del loro reddito disponibile per le abitazioni.
La situazione in Italia. Oggi esiste un'ampia domanda di alloggi in affitto a canoni sociali o calmierati rappresentata sia da famiglie che hanno i requisiti per un alloggio pubblico, ma alle quali l'esiguità del comparto non riesce a dare risposta, né il fondo sociale può sostenere, sia da famiglie che non hanno tali requisiti, ma per le quali non c'è compatibilità con gli attuali canoni del mercato:
-175mila negli ultimi 5 anni sono gli sfratti emessi per morosità;
-750mila famiglie hanno il contratto scaduto e non possono sopportare aumenti;
-600mila sono le domande inevase a comuni ed ex Iacp;
-60mila famiglie nel 2006 hanno richiesto il contributo all'affitto.
Inoltre: 6,5 milioni di persone con età compresa tra 18 e 39 anni, non possono uscire dal nucleo familiare di origine per la difficoltà di trovare un'abitazione;
-4 milioni di stranieri (1 milione e 300mila nuclei) vivono in affitto, l'80% in coabitazione: l'85% ha un contratto non registrato, il 70% percepisce un reddito inferiore a 15mila euro annui, l'80% un solo reddito; il 22% degli sfratti eseguiti per morosità riguarda famiglie immigrate;
-600mila studenti universitari sono fuori sede e affrontano, in altre città, la spesa dell'affitto di un posto letto o di una stanza singola quasi sempre al di fuori dei canoni previsti dalla legge;
-2,8 milioni di famiglie sono costituite da una sola persona con più di 65 anni: 2 milioni sono proprietari, 500mila vivono in affitto, la metà in abitazioni di 4 o più stanze.
I membri dello Iut (Unione internazionale degli inquilini) sollecitano i governi a favorire la costruzione e l'accesso ad alloggi in affitto a prezzi accessibili nei seguenti modi:
• ridurre le sovvenzioni, come sgravi fiscali, per i proprietari di casa;
• programmare un minimo del 33% di alloggi in locazione, sul numero totale a livello nazionale, di cui il 50% dovrebbe essere di edilizia residenziale pubblica;
• stimolare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili in locazione, con l'assegnazione di finanziamenti statali e / terreno di proprietà comunale;
• intervenire contro la segregazione e per la coesione sociale, stimolando la diversità di tipologie abitative locali e il possesso delle abitazioni, anche attraverso lo sviluppo di ampie zone di bassa qualità alloggi in locazione con la rigenerazione urbana e la riqualificazione;
• favorire la qualità abitativa, almeno tanto quanto la quantità;
• stimolare lo sviluppo di alloggi per gli anziani e di alloggi per la cura e sostegno;
• nella Ue; la politica abitativa dovrebbe rimanere una competenza degli Stati, agli Stati nazionali deve essere consentito di mantenere le caratteristiche abitative nazionali ampliando l'accesso ad un alloggio sociale per un numero maggiore di cittadini.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-10-04/anche-inquilino-festa-dedicata-210827.shtml?uuid=AYkNukWC
Per i sindacati italiani - non appagati dalla recente introduzione della cedolare secca del 20% sui canoni di affitto - è importante rilanciare il fondo di sostegno all'affitto e introdurre una deduzione dell'affitto pagato dal reddito in analogia a quanto previsto per il pagamento del mutuo prima casa. Così come ritengono necessario estendere il canale concordato a tutto il territorio nazionale. «Il mercato delle locazioni - sostiene l'uffico studi Uniat Uil - vede aumentare gli sfratti emessi per morosità sia in termini assoluti che in percentuale sul totale: nel 1983 rappresentavano il 13% degli sfratti emessi, nel 2008 il 79%.
Gli inquilini pagano di più: questo è quanto è stato diffuso dalla pubblicazione di Eurostat «la situazione sociale degli inquilini dell'Ue 2009». In Europa quelli che vivono in città e sono in affitto privato spendono quasi il 34% del loro reddito per l'alloggio. Gli inquilini nel Regno Unito e Spagna spendono il 44% e il 42%. In Ue i proprietari di un alloggio senza mutuo spendono il 16% e con un mutuo il 21%. Peggiori sono le situazioni degli inquilini al di sotto della soglia di povertà, con reddito inferiore al 60% del reddito mediano nazionale. In Slovacchia, Polonia, Lettonia, Irlanda e Belgio, questi inquilini spendono una media di oltre il 60% del loro reddito disponibile per le abitazioni.
La situazione in Italia. Oggi esiste un'ampia domanda di alloggi in affitto a canoni sociali o calmierati rappresentata sia da famiglie che hanno i requisiti per un alloggio pubblico, ma alle quali l'esiguità del comparto non riesce a dare risposta, né il fondo sociale può sostenere, sia da famiglie che non hanno tali requisiti, ma per le quali non c'è compatibilità con gli attuali canoni del mercato:
-175mila negli ultimi 5 anni sono gli sfratti emessi per morosità;
-750mila famiglie hanno il contratto scaduto e non possono sopportare aumenti;
-600mila sono le domande inevase a comuni ed ex Iacp;
-60mila famiglie nel 2006 hanno richiesto il contributo all'affitto.
Inoltre: 6,5 milioni di persone con età compresa tra 18 e 39 anni, non possono uscire dal nucleo familiare di origine per la difficoltà di trovare un'abitazione;
-4 milioni di stranieri (1 milione e 300mila nuclei) vivono in affitto, l'80% in coabitazione: l'85% ha un contratto non registrato, il 70% percepisce un reddito inferiore a 15mila euro annui, l'80% un solo reddito; il 22% degli sfratti eseguiti per morosità riguarda famiglie immigrate;
-600mila studenti universitari sono fuori sede e affrontano, in altre città, la spesa dell'affitto di un posto letto o di una stanza singola quasi sempre al di fuori dei canoni previsti dalla legge;
-2,8 milioni di famiglie sono costituite da una sola persona con più di 65 anni: 2 milioni sono proprietari, 500mila vivono in affitto, la metà in abitazioni di 4 o più stanze.
I membri dello Iut (Unione internazionale degli inquilini) sollecitano i governi a favorire la costruzione e l'accesso ad alloggi in affitto a prezzi accessibili nei seguenti modi:
• ridurre le sovvenzioni, come sgravi fiscali, per i proprietari di casa;
• programmare un minimo del 33% di alloggi in locazione, sul numero totale a livello nazionale, di cui il 50% dovrebbe essere di edilizia residenziale pubblica;
• stimolare l'offerta di alloggi a prezzi accessibili in locazione, con l'assegnazione di finanziamenti statali e / terreno di proprietà comunale;
• intervenire contro la segregazione e per la coesione sociale, stimolando la diversità di tipologie abitative locali e il possesso delle abitazioni, anche attraverso lo sviluppo di ampie zone di bassa qualità alloggi in locazione con la rigenerazione urbana e la riqualificazione;
• favorire la qualità abitativa, almeno tanto quanto la quantità;
• stimolare lo sviluppo di alloggi per gli anziani e di alloggi per la cura e sostegno;
• nella Ue; la politica abitativa dovrebbe rimanere una competenza degli Stati, agli Stati nazionali deve essere consentito di mantenere le caratteristiche abitative nazionali ampliando l'accesso ad un alloggio sociale per un numero maggiore di cittadini.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-10-04/anche-inquilino-festa-dedicata-210827.shtml?uuid=AYkNukWC
Canna fumaria, esalazioni nocive della caldaia installata dal vicino, risarcimento dei danni.
Corte di Cassazione, Sezione 3 civile Sentenza 20 settembre 2010, n. 19852
Svolgimento del processo
Con sentenza del 22 giugno 2005 il Tribunale di Sulmona accoglieva l'appello di Al. Am. nei confronti di En. Ma. Ci. per mancanza della prova dell'esistenza e dell'intollerabilità delle immissioni, causa petendi del risarcimento dei danni patrimoniali dalla medesima lamentati per il mancato pieno godimento dell'immobile nel 2001 e per la violazione del suo diritto alla salute, nonché dei danni non patrimoniali per le esalazioni nocive della caldaia installata dal vicino. La Corte di merito in particolare riteneva la mancanza della prova dei fatti addotti da En. Ma. Ci. per il periodo anteriore al febbraio 2002, data in cui Al. Am. aveva provato di aver installato la canna fumaria in cui i gas combusti erano incanalati ed espulsi oltre il solaio condominiale, mentre riteneva mera supposizione del giudice di primo grado la saturazione della sovrastante cucina di En. Ma. Ci. dai gas di scarico della caldaia di Al. Am. poiché basata sulla considerazione che essendo questi più leggeri dell'ossigeno tendono a salire e a saturare i locali sovrastanti, mentre mancava la prova diretta della loro esistenza e della loro intollerabilità, non avendo il giudice di primo grado neppure tenuto conto che la normale areazione dell'atmosfera avrebbe potuto disperdere i lamentati fumi nocivi, mentre d'altro canto la prova non poteva esser costituita dal provvedimento sindacale del dicembre 2001 emesso sulla base di un parere di opportunità del dipartimento di prevenzione della salute, ma senza accertamento tecnico di rilevazione dei fumi.
Ricorre per cassazione An. Ma. Ci. cui resiste Al. Am. La ricorrente ha depositato memoria.
Motivi della decisione
1. - Deduce la ricorrente la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. poiché l'immissione dei gas nocivi, in base alla consulenza di ufficio, ancorché ex post, era stata valutata dal giudice di primo grado secondo presunzioni precise e concordanti: l'esistenza della caldaia sotto il vano cucina di essa ricorrente e la sufficienza di otto ore per la saturazione dell'ambiente con monossido di carbonio, altamente nocivo per l'uomo.
Perciò - aggiunge la medesima - sussiste anche la violazione dell'art. 890 cod. civ. sulla distanza per l'installazione della caldaia dall'abitazione vicina. Ne consegue che il giudice di appello non ha diversamente valutato i fatti, ma ha negato la possibilità di provare un fatto ignoto - le immissioni - mediante un fatto noto (la natura e le caratteristiche dei fumi e la conformazione dei luoghi).
Il motivo è parte infondato, parte inammissibile.
Infatti, in relazione alla diversa valutazione delle prove, il ragionamento decisorio dei giudici di appello resiste al controllo di logicità poiché essi hanno escluso la sufficienza probatoria dell'inferenza induttiva del C.T.U., innanzi richiamata, mediante la contrapposta inferenza secondo cui in ogni caso l'areazione della cucina era idonea a disperdere le esalazioni provenienti della caldaia, almeno fino a renderle tollerabili, e così escludendone la illegittimità.
Quanto invece alla violazione del rispetto della distanza prevista dall'art. 890 cod. civ. la questione, proposta per la prima volta in questa sede ed implicante nuovi accertamenti di fatto, è inammissibile.
2. - Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. Nullità della sentenza.
Omessa motivazione circa un fatto decisivo della controversia, poiché la richiesta risarcitoria era basata sulla violazione dell'art. 5, comma 9, del D.P.R. 412/1993 che prevede la necessità di dotare le caldaie di un'evacuazione dei fumi combusti sopra il tetto dell'edificio e solo in via subordinata era stata lamentata la violazione dell'art. 844 c.c. ed in tal modo il giudice di appello ha violato il principio di cui all'art. 112 e del petitum sostanziale.
Il motivo è infondato.
Ed infatti dall'esame dell'atto di citazione, necessario stante il vizio di error in procedendo denunciato, si evince che la violazione della norma regolamentare precitata è stata denunciata per corroborare l'esistenza del fatto costitutivo della pretesa, ossia il danno - evento costituito dalle immissioni intollerabili, escluse, in fatto come innanzi detto, dai giudici di appello con motivazione immune da vizi.
3. - Pertanto il ricorso va respinto. Si compensano le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione
http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1781.ashx
Svolgimento del processo
Con sentenza del 22 giugno 2005 il Tribunale di Sulmona accoglieva l'appello di Al. Am. nei confronti di En. Ma. Ci. per mancanza della prova dell'esistenza e dell'intollerabilità delle immissioni, causa petendi del risarcimento dei danni patrimoniali dalla medesima lamentati per il mancato pieno godimento dell'immobile nel 2001 e per la violazione del suo diritto alla salute, nonché dei danni non patrimoniali per le esalazioni nocive della caldaia installata dal vicino. La Corte di merito in particolare riteneva la mancanza della prova dei fatti addotti da En. Ma. Ci. per il periodo anteriore al febbraio 2002, data in cui Al. Am. aveva provato di aver installato la canna fumaria in cui i gas combusti erano incanalati ed espulsi oltre il solaio condominiale, mentre riteneva mera supposizione del giudice di primo grado la saturazione della sovrastante cucina di En. Ma. Ci. dai gas di scarico della caldaia di Al. Am. poiché basata sulla considerazione che essendo questi più leggeri dell'ossigeno tendono a salire e a saturare i locali sovrastanti, mentre mancava la prova diretta della loro esistenza e della loro intollerabilità, non avendo il giudice di primo grado neppure tenuto conto che la normale areazione dell'atmosfera avrebbe potuto disperdere i lamentati fumi nocivi, mentre d'altro canto la prova non poteva esser costituita dal provvedimento sindacale del dicembre 2001 emesso sulla base di un parere di opportunità del dipartimento di prevenzione della salute, ma senza accertamento tecnico di rilevazione dei fumi.
Ricorre per cassazione An. Ma. Ci. cui resiste Al. Am. La ricorrente ha depositato memoria.
Motivi della decisione
1. - Deduce la ricorrente la violazione e falsa applicazione degli artt. 2727 e 2729 c.c. poiché l'immissione dei gas nocivi, in base alla consulenza di ufficio, ancorché ex post, era stata valutata dal giudice di primo grado secondo presunzioni precise e concordanti: l'esistenza della caldaia sotto il vano cucina di essa ricorrente e la sufficienza di otto ore per la saturazione dell'ambiente con monossido di carbonio, altamente nocivo per l'uomo.
Perciò - aggiunge la medesima - sussiste anche la violazione dell'art. 890 cod. civ. sulla distanza per l'installazione della caldaia dall'abitazione vicina. Ne consegue che il giudice di appello non ha diversamente valutato i fatti, ma ha negato la possibilità di provare un fatto ignoto - le immissioni - mediante un fatto noto (la natura e le caratteristiche dei fumi e la conformazione dei luoghi).
Il motivo è parte infondato, parte inammissibile.
Infatti, in relazione alla diversa valutazione delle prove, il ragionamento decisorio dei giudici di appello resiste al controllo di logicità poiché essi hanno escluso la sufficienza probatoria dell'inferenza induttiva del C.T.U., innanzi richiamata, mediante la contrapposta inferenza secondo cui in ogni caso l'areazione della cucina era idonea a disperdere le esalazioni provenienti della caldaia, almeno fino a renderle tollerabili, e così escludendone la illegittimità.
Quanto invece alla violazione del rispetto della distanza prevista dall'art. 890 cod. civ. la questione, proposta per la prima volta in questa sede ed implicante nuovi accertamenti di fatto, è inammissibile.
2. - Con il secondo motivo la ricorrente deduce la violazione e falsa applicazione dell'art. 112 c.p.c. Nullità della sentenza.
Omessa motivazione circa un fatto decisivo della controversia, poiché la richiesta risarcitoria era basata sulla violazione dell'art. 5, comma 9, del D.P.R. 412/1993 che prevede la necessità di dotare le caldaie di un'evacuazione dei fumi combusti sopra il tetto dell'edificio e solo in via subordinata era stata lamentata la violazione dell'art. 844 c.c. ed in tal modo il giudice di appello ha violato il principio di cui all'art. 112 e del petitum sostanziale.
Il motivo è infondato.
Ed infatti dall'esame dell'atto di citazione, necessario stante il vizio di error in procedendo denunciato, si evince che la violazione della norma regolamentare precitata è stata denunciata per corroborare l'esistenza del fatto costitutivo della pretesa, ossia il danno - evento costituito dalle immissioni intollerabili, escluse, in fatto come innanzi detto, dai giudici di appello con motivazione immune da vizi.
3. - Pertanto il ricorso va respinto. Si compensano le spese del giudizio di cassazione.
P.Q.M.
La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di cassazione
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L'amministratore di condominio ed i limiti della legittimazione passiva
L'amminiostratore di condominio, nelle liti che non sono di sua competenza, può costituirsi in giudizio o impugunare le sentenze sfavorevoli al condominio ma deve fare immediatamente ratificare la propria azione dell'assemblea condominiale perna la rilevazione del difetto di rappresentanza in giudizio.
In sintesi è questo il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18331 resa il 6 agosto 2010.
Il contrasto nasce e sviluppa tutto intorno ai limiti dell'amministratore a resistere in giudizio.
Se per le azioni intraprese dal legale rappresentante del condominio non ci sono dubbi, i limiti sono quelli segnati dall'art. 1130 c.c., per quelle contro il condominio la situazione d'incertezza ruotava tutta attorno alla generica formulazione del secondo comma dell'art. 1131 c.c. a a mente del quale l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto" (art.1131, secondo comma, c.c.).
L'interpretazione di questa norma è stata duplice:
a)da un lato chi intrevedeva l'assenza di limiti, ossia la possibilità per l'amministratore di resistere in giudizio senza dover mai farsi legittimare dall'assemblea;
b)dall'altro lato chi, invece, al di fuori delle ipotesi di cui all'art. 1130 c.c. riteneva che il mandatario del condominio dovesse in ogni caso ottenere dall'assise condominiale il placet a resistere in giudizio. In questo modo, si diceva, hanno maggiore logica le norme che prevedono la revoca dell'amministratore per l'omessa informazione su vertenza che non ricadono nella sua competenza e quella del dissenso verso la lite di cui all'art. 1132 c.c.
Sta di fatto che se pare più corretto fare in modo che siano i condomini a decidere il da farsi rispetto a liti di loro competenza, può anche accadere che fino all'assemblea che statuisca in merito a ciò la compagine possa incappare in decadenze nella costituzione o nella impugnazione d'atti ad essa stessa sfavorevoli.
E' questo il punto che le Sezioni Unite riprendono e specificano.
Secondo i giudici di legittimità, pertanto, l'amministratore di condominio "nelle materie che non sono di sua competenza in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, puo' anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovra', in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilita' dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione". (Cass. 6 agosto 2010 n. 18331).
http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=75120
In sintesi è questo il principio espresso dalle Sezioni Unite con la sentenza n. 18331 resa il 6 agosto 2010.
Il contrasto nasce e sviluppa tutto intorno ai limiti dell'amministratore a resistere in giudizio.
Se per le azioni intraprese dal legale rappresentante del condominio non ci sono dubbi, i limiti sono quelli segnati dall'art. 1130 c.c., per quelle contro il condominio la situazione d'incertezza ruotava tutta attorno alla generica formulazione del secondo comma dell'art. 1131 c.c. a a mente del quale l'amministratore "può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto" (art.1131, secondo comma, c.c.).
L'interpretazione di questa norma è stata duplice:
a)da un lato chi intrevedeva l'assenza di limiti, ossia la possibilità per l'amministratore di resistere in giudizio senza dover mai farsi legittimare dall'assemblea;
b)dall'altro lato chi, invece, al di fuori delle ipotesi di cui all'art. 1130 c.c. riteneva che il mandatario del condominio dovesse in ogni caso ottenere dall'assise condominiale il placet a resistere in giudizio. In questo modo, si diceva, hanno maggiore logica le norme che prevedono la revoca dell'amministratore per l'omessa informazione su vertenza che non ricadono nella sua competenza e quella del dissenso verso la lite di cui all'art. 1132 c.c.
Sta di fatto che se pare più corretto fare in modo che siano i condomini a decidere il da farsi rispetto a liti di loro competenza, può anche accadere che fino all'assemblea che statuisca in merito a ciò la compagine possa incappare in decadenze nella costituzione o nella impugnazione d'atti ad essa stessa sfavorevoli.
E' questo il punto che le Sezioni Unite riprendono e specificano.
Secondo i giudici di legittimità, pertanto, l'amministratore di condominio "nelle materie che non sono di sua competenza in base al disposto dell'art. 1131 c.c., comma 2 e 3, puo' anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall'assemblea, ma dovra', in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell'assemblea per evitare pronuncia di inammissibilita' dell'atto di costituzione ovvero di impugnazione". (Cass. 6 agosto 2010 n. 18331).
http://www.civile.it/condominio/visual.php?num=75120
Condominio obbligato a contabilità trasparente
Trasparenza totale. Il disegno di legge di riforma del condominio punta a superare – una volta per tutte – la famigerata contabilità sulla carta a quadretti. Innanzitutto, il rendiconto annuale dovrà essere compilato secondo i criteri di cassa e competenza, indicando le somme incassate e pagate nell'esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione.
A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).
Il Ddl As71 non impone un modello contabile specifico, ma pretende massima chiarezza. Secondo il nuovo articolo 1130-bis del codice civile, tutte le voci di entrata di uscita, e i dati su fondi e riserve, dovranno essere presentati «in modo da consentire l'immediata verifica». La ricaduta immediata – se il testo diventerà legge – sarà probabilmente la diffusione degli schemi di "rendiconto tipo", come quello messo a punto l'anno scorso dalle tre associazioni di amministratori Agiai, Coram e Gesticond insieme a Confedilizia. Si tratta di modelli trasparenti che finora sono sempre rimasti confinati nel campo delle best practice.
Un'altra buona regola che il testo del senatore Franco Mugnai trasforma in obbligo è la tenuta di un conto corrente intestato al condominio, al quale ogni condomino potrà accedere per fare una copia dell'estratto conto (il che sarà molto più facile con i conti online che con quelli tradizionali). Tra l'altro, la mancata apertura o il mancato utilizzo di questo conto, così come la gestione secondo modalità che possono confondere il patrimonio del condominio con quello dell'amministratore, sono cause di revoca del professionista.
In generale, il Ddl As71 aumenta notevolmente i poteri di controllo:
- l'assemblea può votare la nomina di un revisore dei conti;
- tutti gli interessati (compresi quindi i fornitori) possono visionare o ottenere copia firmata del registro di contabilità negli orari indicati dall'amministratore;
- i condòmini e gli inquilini possono visionare in qualsiasi momento fatture e ricevute, che vanno conservate dieci anni;
- a fine incarico l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio, senza ulteriori compensi.
Per maggior tutela – a pena di nullità della nomina – il testo Mugnai prevede che l'assemblea possa chiedere all'amministratore di presentare una polizza a garanzia degli atti compiuti nel suo mandato. Una soluzione diversa, invece, è contenuta nel Ddl 3682 presentato nei giorni scorsi alla Camera dall'onorevole Lino Duilio: qui il meccanismo è quello del fondo di garanzia a copertura delle malversazioni, finanziato da tutti gli amministratori con il 4% delle somme percepite ogni anno.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-09-24/condominio-obbligato-contabilita-trasparente-080143.shtml?uuid=AYfv31SC
A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).
Il Ddl As71 non impone un modello contabile specifico, ma pretende massima chiarezza. Secondo il nuovo articolo 1130-bis del codice civile, tutte le voci di entrata di uscita, e i dati su fondi e riserve, dovranno essere presentati «in modo da consentire l'immediata verifica». La ricaduta immediata – se il testo diventerà legge – sarà probabilmente la diffusione degli schemi di "rendiconto tipo", come quello messo a punto l'anno scorso dalle tre associazioni di amministratori Agiai, Coram e Gesticond insieme a Confedilizia. Si tratta di modelli trasparenti che finora sono sempre rimasti confinati nel campo delle best practice.
Un'altra buona regola che il testo del senatore Franco Mugnai trasforma in obbligo è la tenuta di un conto corrente intestato al condominio, al quale ogni condomino potrà accedere per fare una copia dell'estratto conto (il che sarà molto più facile con i conti online che con quelli tradizionali). Tra l'altro, la mancata apertura o il mancato utilizzo di questo conto, così come la gestione secondo modalità che possono confondere il patrimonio del condominio con quello dell'amministratore, sono cause di revoca del professionista.
In generale, il Ddl As71 aumenta notevolmente i poteri di controllo:
- l'assemblea può votare la nomina di un revisore dei conti;
- tutti gli interessati (compresi quindi i fornitori) possono visionare o ottenere copia firmata del registro di contabilità negli orari indicati dall'amministratore;
- i condòmini e gli inquilini possono visionare in qualsiasi momento fatture e ricevute, che vanno conservate dieci anni;
- a fine incarico l'amministratore deve consegnare tutta la documentazione riguardante il condominio, senza ulteriori compensi.
Per maggior tutela – a pena di nullità della nomina – il testo Mugnai prevede che l'assemblea possa chiedere all'amministratore di presentare una polizza a garanzia degli atti compiuti nel suo mandato. Una soluzione diversa, invece, è contenuta nel Ddl 3682 presentato nei giorni scorsi alla Camera dall'onorevole Lino Duilio: qui il meccanismo è quello del fondo di garanzia a copertura delle malversazioni, finanziato da tutti gli amministratori con il 4% delle somme percepite ogni anno.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-09-24/condominio-obbligato-contabilita-trasparente-080143.shtml?uuid=AYfv31SC
Una polizza di garanzia per il condominio
I giochi sono fatti. La riforma del condominio (disegno di legge As71), con il quadro degli emendamenti da approvare ormai definiti, si delinea anche nei particolari e aspetta solo il voto in commissione Giustizia del Senato per decollare. Per il relatore Franco Mugnai «Dopo il parere della V commissione voteremo gli emendamenti». Nel frattempo alla Camera è stata presentata la proposta di legge 3682 (in commissione Giustizia), con alcune sostanziali differenze rispetto al Senato.
Vediamo alcune delle novità inserite con gli emendamenti in approvazione. Anzitutto ci sarà la possibilità del "distacco" del riscaldamento, limitato dal fatto che non devono derivare «notevoli squilibri» di funzionamento o aggravi di spese per altri condomini; le spese di manutenzione restano a carico anche di chi si è distaccato. Un passo in avanti rispetto alle sentenze del passato, dove occorreva comunque partecipare alle spese derivanti dalla "dispersione".
Le modifiche per il risparmio energetico potranno passare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Il godimento individuale delle parti comuni si intende tollerato e può essere provato solo con atto scritto comunicato all'amministratore: in questo modo chi mugugna sui fiori in ballatoio o sul portaombrelli sul pianerottolo dovrà farsi carico ufficialmente della protesta e l'amministratore sarà chiamato in causa. Infine, il condominio può chiedere all'amministratore appena nominato una polizza che copra almeno un anno di bilancio.
Ci sono poi norme che si intrecciano con le recenti pronunce della Cassazione. Si prevede, per esempio, che l'amministratore non abbia limiti ai poteri di rappresentanza, pur non facendo allusione diretta alla rappresentanza in giudizio: va detto che la sentenza n. 18331/2010 limita invece fortemente l'autonomia dell'amministratore, sottoponendo tutti i suoi atti alla ratifica da parte dell'assemblea.
Quanto alla questione della modifica delle tabelle millesimali, che la sentenza n. 18477/2010 delle Sezioni unite consente di operare con una maggioranza di 500millesimi (mentre la prassi precedente esigeva l'unanimità), il Ddl As71 indica tra le cause della modifica da chiedersi in via giudiziale l'alterazione del valore dell'unità immobiliare deve superare il 20 per cento. Questo sarà un preciso riferimento in caso di contenzioso, che ovviamente finirebbe per rappresentare un limite per quei condomini che volessero approvare una delibera di modifica anche in caso di lievi variazioni.
Alla Camera, invece, la Pdl Ac3682 introduce con maggiore chiarezza del Ddl As71 la possibilità di cedere i beni comuni: basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti 750 millesimi. E istituisce un fondo di garanzia per i condomini truffati dagli amministratori disonesti, alimentato dal 4% dei loro compensi.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-09-22/polizza-garanzia-condominio-080227.shtml?uuid=AYrzBKSC
Vediamo alcune delle novità inserite con gli emendamenti in approvazione. Anzitutto ci sarà la possibilità del "distacco" del riscaldamento, limitato dal fatto che non devono derivare «notevoli squilibri» di funzionamento o aggravi di spese per altri condomini; le spese di manutenzione restano a carico anche di chi si è distaccato. Un passo in avanti rispetto alle sentenze del passato, dove occorreva comunque partecipare alle spese derivanti dalla "dispersione".
Le modifiche per il risparmio energetico potranno passare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti almeno un terzo dei millesimi. Il godimento individuale delle parti comuni si intende tollerato e può essere provato solo con atto scritto comunicato all'amministratore: in questo modo chi mugugna sui fiori in ballatoio o sul portaombrelli sul pianerottolo dovrà farsi carico ufficialmente della protesta e l'amministratore sarà chiamato in causa. Infine, il condominio può chiedere all'amministratore appena nominato una polizza che copra almeno un anno di bilancio.
Ci sono poi norme che si intrecciano con le recenti pronunce della Cassazione. Si prevede, per esempio, che l'amministratore non abbia limiti ai poteri di rappresentanza, pur non facendo allusione diretta alla rappresentanza in giudizio: va detto che la sentenza n. 18331/2010 limita invece fortemente l'autonomia dell'amministratore, sottoponendo tutti i suoi atti alla ratifica da parte dell'assemblea.
Quanto alla questione della modifica delle tabelle millesimali, che la sentenza n. 18477/2010 delle Sezioni unite consente di operare con una maggioranza di 500millesimi (mentre la prassi precedente esigeva l'unanimità), il Ddl As71 indica tra le cause della modifica da chiedersi in via giudiziale l'alterazione del valore dell'unità immobiliare deve superare il 20 per cento. Questo sarà un preciso riferimento in caso di contenzioso, che ovviamente finirebbe per rappresentare un limite per quei condomini che volessero approvare una delibera di modifica anche in caso di lievi variazioni.
Alla Camera, invece, la Pdl Ac3682 introduce con maggiore chiarezza del Ddl As71 la possibilità di cedere i beni comuni: basterà la maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresenti 750 millesimi. E istituisce un fondo di garanzia per i condomini truffati dagli amministratori disonesti, alimentato dal 4% dei loro compensi.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-09-22/polizza-garanzia-condominio-080227.shtml?uuid=AYrzBKSC
Cassazione: spetta all’amministratore condominiale la tutela d’urgenza in giudizio
La tutela in via d’urgenza del comune interesse condominiale spetta all’amministratore, che può anche costituirsi in giudizio o impugnare una sentenza sfavorevole senza delibera assembleare
Lo ha stabilito la Cassazione a Sezioni Unite (Presidente Carbone, Presidente relatore Elefante) enunciando il principio di diritto che ”l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, secondo e terzo comma, cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.
Nella motivazione della sentenza si precisa che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.
L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata – spiega peraltro la Cassazione - con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131, secondo comma, del Codice civile.
Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica vale – precisano le Sezioni Unite – a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea.
La Confedilizia (che ha dato notizia della sentenza) ha accompagnato la diffusione dei contenuti della decisione con una dichiarazione del Presidente Corrado Sforza Fogliani: ”La sentenza giunge più che opportuna. Ineccepibile sul piano del diritto, salvaguarda anche – con grande concretezza ed apprezzata sensibilità – i problemi che oggi si pongono in mancanza della capacità giuridica in capo al condominio, assicurando comunque la prontezza (e snellezza) della difesa condominiale.
Fonte: Confedilizia
http://www.mondocasablog.com/2010/09/13/cassazione-spetta-allamministratore-condominiale-la-tutela-durgenza-in-giudizio/
Lo ha stabilito la Cassazione a Sezioni Unite (Presidente Carbone, Presidente relatore Elefante) enunciando il principio di diritto che ”l’amministratore di condominio, in base al disposto dell’art. 1131, secondo e terzo comma, cod. civ., può anche costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza previa autorizzazione a tanto dall’assemblea, ma dovrà, in tal caso, ottenere la necessaria ratifica del suo operato da parte dell’assemblea per evitare pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione”.
Nella motivazione della sentenza si precisa che, anche in materia di azioni processuali, il potere decisionale spetta solo ed esclusivamente all’assemblea, che dovrà deliberare se agire in giudizio, se resistere e se impugnare i provvedimenti in cui il condominio risulta soccombente.
L’attribuzione in capo all’assemblea di condominio del potere gestorio e, quindi, della decisione se resistere in giudizio o impugnare la sentenza sfavorevole, per cui occorre che l’amministratore sia autorizzato a tanto, va tuttavia raccordata – spiega peraltro la Cassazione - con la legittimazione passiva generale attribuita all’amministratore dall’art. 1131, secondo comma, del Codice civile.
Pertanto, l’amministratore convenuto può anche autonomamente costituirsi in giudizio ovvero impugnare la sentenza sfavorevole, nel quadro generale di tutela (in via d’urgenza) di quell’interesse comune che integra la ratio della figura dell’amministratore di condominio e della legittimazione passiva generale, ma il suo operato deve essere ratificato dall’assemblea, titolare del relativo potere. La ratifica vale – precisano le Sezioni Unite – a sanare con effetti ex tunc l’operato dell’amministratore che abbia agito senza autorizzazione dell’assemblea.
La Confedilizia (che ha dato notizia della sentenza) ha accompagnato la diffusione dei contenuti della decisione con una dichiarazione del Presidente Corrado Sforza Fogliani: ”La sentenza giunge più che opportuna. Ineccepibile sul piano del diritto, salvaguarda anche – con grande concretezza ed apprezzata sensibilità – i problemi che oggi si pongono in mancanza della capacità giuridica in capo al condominio, assicurando comunque la prontezza (e snellezza) della difesa condominiale.
Fonte: Confedilizia
http://www.mondocasablog.com/2010/09/13/cassazione-spetta-allamministratore-condominiale-la-tutela-durgenza-in-giudizio/
Cassazione SU Civile: le tabelle millesimali si approvano con maggioranza qualificata
"Deve affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139, secondo comma, cod. civ., con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso".
Nella motivazione delle Sezioni Unite si legge, tra l'altro, che: "Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti. Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella. Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio".
Ancora: "In senso contrario non sembra si possa sostenere che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione. In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.".
http://www.filodiritto.com/index.php?azione=archivionews&idnotizia=2643
Nella motivazione delle Sezioni Unite si legge, tra l'altro, che: "Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti. Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella. Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell'atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all'art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all'art. 1138 c.c., viene approvato dall'assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio".
Ancora: "In senso contrario non sembra si possa sostenere che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione. In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente. Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c.".
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Condominio: disciplina delle obbligazioni concernenti le spese comuni e condominio apparente
Sommario:
1. Disciplina delle obbligazioni riguardanti le spese comuni.
2. Il condomino apparente.
1. Disciplina delle obbligazioni riguardanti le spese comuni.
In tema di ripartizione delle spese tra i condomini, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini, salvo diversa convenzione, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (articolo 1123, comma 1).
Tale valore si determina attraverso le c.d. tabelle millesimali che possono essere più di una; infatti quando alcune spese riguardano cose destinate a servire i condomini in misura diversa la ripartizione delle spese è proporzionale all’uso che ciascuno può farne (articolo 1123, comma 2).
Riguardo alla natura delle obbligazioni condominiali è sorta la questione se per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse dei condomini sussista una responsabilità parziaria o solidale di questi ultimi.
L’orientamento maggioritario fino al 2008 (ad esempio, Cassazione n. 17563/2005) sosteneva che la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi avesse natura solidale, considerato il principio generale stabilito dall’all’articolo 1294 codice civile nell’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la stessa prestazione, principio che si riteneva non fosse derogato dal sopraccitato articolo 1123, il quale si sarebbe limitato a ripartire gli oneri tra i condomini e non nei rapporti con i terzi.
Secondo invece un orientamento minoritario (ad esempio Cassazione n. 8530/1996) la responsabilità dei condomini era regolata dal criterio della parziarietà: ai singoli condomini, anche nei rapporti esterni, andavano cioè imputate, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Le Sezioni Unite della Cassazione dell’8 aprile 2008 n. 9148 hanno risolto tale contrasto, accogliendo proprio quest’ultimo orientamento.
Esse hanno dunque escluso l’applicabilità in questa materia della presunzione di solidarietà di cui all’articolo 1294 e, al contrario, hanno ritenuto che le obbligazioni dei condomini siano regolate da criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in misura proporzionale alle loro quote e l’obbligazione di uno dei condebitori in solido si ripartisce fra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie: pertanto, secondo le Sezioni Unite, anche le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio devono essere ripartite tra i singoli condomini in proporzione alle rispettive quote.
La pronuncia in esame ha evidenziato che nessuna specifica disposizione sancisce la natura solidale delle obbligazioni condominiali e che esse, benchè siano comuni, sono divisibili, in quanto obbligazioni concernenti il pagamento di una somma di denaro.
Secondo le Sezioni Unite la solidarietà non può giustificarsi in base all’unitarietà del gruppo dei condomini.
Il condominio infatti non sarebbe un ente di gestione né sarebbe titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e obbligazioni: si tratterebbe invece di una pluralità di soggetti che hanno dato pro quota un mandato con rappresentanza ad un amministratore, il quale non potrebbe vincolare i condomini superando i limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote di ciascuno.
Più recentemente la III Sezione della Cassazionecon la pronuncia n. 16920 del 21 luglio 2009, seguendo la linea interpretativa affermata dalle Sezioni Unite., ha ribadito la natura parziaria della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, precisando peraltro che si tratta di disciplina disponibile e dunque derogabile.
2. Il condomino apparente.
Problematica risulta l’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento delle obbligazioni derivanti dalla titolarità dell’immobile nei casi in cui un soggetto, sostenendo gli oneri ed esercitando i diritti propri del condomino, si manifesti uti dominus, ingenerando nei terzi il relativo affidamento, pur essendo persona differente rispetto al proprietario effettivo: si tratta del c.d. condomino apparente.
In tale ipotesi ci si è chiesti se si debba applicare il principio dell’apparentia iuris, tutelando così l’affidamento ingenerato nei terzi, o se viceversa prevalga il regime di pubblicità attestata dai registri immobiliari.
Secondo un primo orientamento (ad esempio, Cassazione, sezione II, 20 marzo 1999, n. 2617) il venditore di un’unità immobiliare compresa nell’edificio condominiale doveva continuare a sostenere gli oneri condominiali, ove egli, successivamente al trasferimento della proprietà, avesse seguitato ad esercitare i diritti di condomino; la mancata consultazione dei pubblici registri e quindi il mancato accertamento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’effettivo proprietario non erano ritenuti di ostacolo all’applicabilità del principio di apparenza.
Si sosteneva infatti che l’apparenza potesse essere fatta valere anche qualora la situazione apparente non coincidesse con la realtà, ove quest’ultima non venisse in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa rilevante autonomamente sul piano giuridico per giustificare l’errore del terzo in buona fede.
Questo indirizzo aveva come presupposto l’affermazione che il principio di apparenza e quello di pubblicità non fossero in rapporto di reciproca esclusione, potendosi verificare nella realtà fattuale, in presenza di circostanze univche, il superamento della situazione giuridica soggettiva risultante dai pubblici registri, acquistando la realtà apparente in tal modo rilevanza giuridica.
Un secondo orientamento affermava invece che il solo proprietario effettivo dell’immobile fosse obbligato al pagamento delle spese condominiali.
Le Sezioni Unite con la pronuncia n. 5035 dell’8 aprile 2002 sono intervenute a risolvere tale contrasto, aderendo a questo secondo orientamento e negando quindi l’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino.
Esse hanno sostenuto che l’azione giudiziaria di recupero dei crediti condominiali deve essere promossa dall’amministratore nei confronti del vero proprietario e non verso chi possa apparire tale.
Presupposto di tale affermazione è la considerazione dell’alternatività e complementarietà tra pubblicità ed apparenza, istituti rispondenti entrambi alla stessa ratio di tutela dei terzi in buona fede.
Secondo le Sezioni Unite la tutela dell’apparenza costituisce strumento complementare rispetto alla pubblicità: nei casi in cui la pubblicità si attui in modo pieno deve essere negata ogni autonoma tutela dell’apparenza, la quale non può ingiustamente avvantaggiare chi abbia consapevolmente trascurato la realtà delle cose.
L’amministratore che voglia agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali è quindi tenuto ad accertare diligentemente nei pubblici registri l’effettiva situazione giuridica.
Passivamente legittimato deve infatti ritenersi il vero proprietario, non anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra condominio e singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio di apparenza, il quale è strumentale essenzialmente alla tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo il collegamento della legittimazione passiva all’effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
Diversa è invece l’ipotesi non contenziosa, cioè il caso in cui l’amministratore intraprenda un’iniziativa stragiudiziale: in questa ipotesi egli non è tenuto alla verifica nei registri immobiliari e può legittimamente rivolgere le proprie richieste anche nei confronti del condomino apparente.
I principi enunciati dalle Sezioni Unite sono stati seguiti dalla giurisprudenza successiva (ad esempio, Cass, sez. II, 31 marzo 2006, n. 7629), che ha pertanto disapplicato costantemente il principio dell’apparenza del diritto in materia di condominio apparente.
http://www.filodiritto.com/index.php?azione=visualizza&iddoc=1970
1. Disciplina delle obbligazioni riguardanti le spese comuni.
2. Il condomino apparente.
1. Disciplina delle obbligazioni riguardanti le spese comuni.
In tema di ripartizione delle spese tra i condomini, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini, salvo diversa convenzione, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (articolo 1123, comma 1).
Tale valore si determina attraverso le c.d. tabelle millesimali che possono essere più di una; infatti quando alcune spese riguardano cose destinate a servire i condomini in misura diversa la ripartizione delle spese è proporzionale all’uso che ciascuno può farne (articolo 1123, comma 2).
Riguardo alla natura delle obbligazioni condominiali è sorta la questione se per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse dei condomini sussista una responsabilità parziaria o solidale di questi ultimi.
L’orientamento maggioritario fino al 2008 (ad esempio, Cassazione n. 17563/2005) sosteneva che la responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi avesse natura solidale, considerato il principio generale stabilito dall’all’articolo 1294 codice civile nell’ipotesi in cui più soggetti siano obbligati per la stessa prestazione, principio che si riteneva non fosse derogato dal sopraccitato articolo 1123, il quale si sarebbe limitato a ripartire gli oneri tra i condomini e non nei rapporti con i terzi.
Secondo invece un orientamento minoritario (ad esempio Cassazione n. 8530/1996) la responsabilità dei condomini era regolata dal criterio della parziarietà: ai singoli condomini, anche nei rapporti esterni, andavano cioè imputate, in proporzione alle rispettive quote, le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio, relativamente alle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza.
Le Sezioni Unite della Cassazione dell’8 aprile 2008 n. 9148 hanno risolto tale contrasto, accogliendo proprio quest’ultimo orientamento.
Esse hanno dunque escluso l’applicabilità in questa materia della presunzione di solidarietà di cui all’articolo 1294 e, al contrario, hanno ritenuto che le obbligazioni dei condomini siano regolate da criteri simili a quelli dettati dagli articoli 752 e 1295 per le obbligazioni ereditarie, secondo cui al pagamento dei debiti ereditari i coeredi concorrono in misura proporzionale alle loro quote e l’obbligazione di uno dei condebitori in solido si ripartisce fra gli eredi in proporzione alle quote ereditarie: pertanto, secondo le Sezioni Unite, anche le obbligazioni assunte nell’interesse del condominio devono essere ripartite tra i singoli condomini in proporzione alle rispettive quote.
La pronuncia in esame ha evidenziato che nessuna specifica disposizione sancisce la natura solidale delle obbligazioni condominiali e che esse, benchè siano comuni, sono divisibili, in quanto obbligazioni concernenti il pagamento di una somma di denaro.
Secondo le Sezioni Unite la solidarietà non può giustificarsi in base all’unitarietà del gruppo dei condomini.
Il condominio infatti non sarebbe un ente di gestione né sarebbe titolare di un patrimonio autonomo, né di diritti e obbligazioni: si tratterebbe invece di una pluralità di soggetti che hanno dato pro quota un mandato con rappresentanza ad un amministratore, il quale non potrebbe vincolare i condomini superando i limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote di ciascuno.
Più recentemente la III Sezione della Cassazionecon la pronuncia n. 16920 del 21 luglio 2009, seguendo la linea interpretativa affermata dalle Sezioni Unite., ha ribadito la natura parziaria della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, precisando peraltro che si tratta di disciplina disponibile e dunque derogabile.
2. Il condomino apparente.
Problematica risulta l’individuazione del soggetto tenuto all’adempimento delle obbligazioni derivanti dalla titolarità dell’immobile nei casi in cui un soggetto, sostenendo gli oneri ed esercitando i diritti propri del condomino, si manifesti uti dominus, ingenerando nei terzi il relativo affidamento, pur essendo persona differente rispetto al proprietario effettivo: si tratta del c.d. condomino apparente.
In tale ipotesi ci si è chiesti se si debba applicare il principio dell’apparentia iuris, tutelando così l’affidamento ingenerato nei terzi, o se viceversa prevalga il regime di pubblicità attestata dai registri immobiliari.
Secondo un primo orientamento (ad esempio, Cassazione, sezione II, 20 marzo 1999, n. 2617) il venditore di un’unità immobiliare compresa nell’edificio condominiale doveva continuare a sostenere gli oneri condominiali, ove egli, successivamente al trasferimento della proprietà, avesse seguitato ad esercitare i diritti di condomino; la mancata consultazione dei pubblici registri e quindi il mancato accertamento, da parte dell’amministratore condominiale, dell’effettivo proprietario non erano ritenuti di ostacolo all’applicabilità del principio di apparenza.
Si sosteneva infatti che l’apparenza potesse essere fatta valere anche qualora la situazione apparente non coincidesse con la realtà, ove quest’ultima non venisse in rilievo direttamente, ma solo come presupposto di una fattispecie complessa rilevante autonomamente sul piano giuridico per giustificare l’errore del terzo in buona fede.
Questo indirizzo aveva come presupposto l’affermazione che il principio di apparenza e quello di pubblicità non fossero in rapporto di reciproca esclusione, potendosi verificare nella realtà fattuale, in presenza di circostanze univche, il superamento della situazione giuridica soggettiva risultante dai pubblici registri, acquistando la realtà apparente in tal modo rilevanza giuridica.
Un secondo orientamento affermava invece che il solo proprietario effettivo dell’immobile fosse obbligato al pagamento delle spese condominiali.
Le Sezioni Unite con la pronuncia n. 5035 dell’8 aprile 2002 sono intervenute a risolvere tale contrasto, aderendo a questo secondo orientamento e negando quindi l’applicabilità del principio dell’apparenza del diritto nei rapporti tra condominio e condomino.
Esse hanno sostenuto che l’azione giudiziaria di recupero dei crediti condominiali deve essere promossa dall’amministratore nei confronti del vero proprietario e non verso chi possa apparire tale.
Presupposto di tale affermazione è la considerazione dell’alternatività e complementarietà tra pubblicità ed apparenza, istituti rispondenti entrambi alla stessa ratio di tutela dei terzi in buona fede.
Secondo le Sezioni Unite la tutela dell’apparenza costituisce strumento complementare rispetto alla pubblicità: nei casi in cui la pubblicità si attui in modo pieno deve essere negata ogni autonoma tutela dell’apparenza, la quale non può ingiustamente avvantaggiare chi abbia consapevolmente trascurato la realtà delle cose.
L’amministratore che voglia agire giudizialmente per il recupero delle spese condominiali è quindi tenuto ad accertare diligentemente nei pubblici registri l’effettiva situazione giuridica.
Passivamente legittimato deve infatti ritenersi il vero proprietario, non anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra condominio e singoli partecipanti ad esso le condizioni per l’operatività del principio di apparenza, il quale è strumentale essenzialmente alla tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo il collegamento della legittimazione passiva all’effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e soddisfacimento del credito della gestione condominiale.
Diversa è invece l’ipotesi non contenziosa, cioè il caso in cui l’amministratore intraprenda un’iniziativa stragiudiziale: in questa ipotesi egli non è tenuto alla verifica nei registri immobiliari e può legittimamente rivolgere le proprie richieste anche nei confronti del condomino apparente.
I principi enunciati dalle Sezioni Unite sono stati seguiti dalla giurisprudenza successiva (ad esempio, Cass, sez. II, 31 marzo 2006, n. 7629), che ha pertanto disapplicato costantemente il principio dell’apparenza del diritto in materia di condominio apparente.
http://www.filodiritto.com/index.php?azione=visualizza&iddoc=1970
Condominio: Cassazione, non serve unanimità per la modifica delle tabelle millesimali
Non occorre piu' il consenso unanime di tutti i condomini per la modifica delle tabelle millesimali. Lo hanno stabilito le sezioni unite della Corte di Cassazione chiarendo che è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1138 c.c. Per molto tempo - ricordano gli Ermellini - la Suprema Corte aveva ritennuto che per l'approvazione o la revisione delle tabelle millesimali fosse necessario il consenso unanime di tutti i condomini in mancanza del quale avrebbe dovuto provvedere il giudice su istanza degli interessati. Sono diverse le ragioni addotte a sostegno di tale orientamento che però, secondo le Sezioni Unite, non sono convincenti. Le tabelle millesimali - spiega la Corte nella sentenza n.18477/2010 - in base all'art. 68 att. codice civile, sono allegate al regolamento di condominio (che a sua volta è approvato a maggioranza a norma dell'art. 1138). Considerato che dette Tabelle non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari ma si limitano ad accertare il solo valore delle stesse rispetto all'intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, si deve ritenere che per la loro approvazione sia sufficiente la stessa maggioranza prevista per il regolamento del condomonio cui sono allegate.
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_8904.asp
http://www.studiocataldi.it/news_giuridiche_asp/news_giuridica_8904.asp
Cedolare secca. E l'inquilino diventa un controllore fiscale
In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni Le nuove regole Cedolare secca.
Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%. LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere. SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell’evasione totale dell’Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l’inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l’inquilino intraprendente ha con le nuove norme un’arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l’evasione è un fenomeno massiccio: se l’inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l’obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni. ] Cedolare secca. E l'inquilino
diventa un controllore fiscale
In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni
Le nuove regole
In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni
MILANO - Con l'introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l'inquilino ha tutto l'interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un'inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l'incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l'adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell'accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all'indice Istat ridotto al 75%.
LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l'inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno.
Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro...
In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l'intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l'inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all'Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.
SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell'evasione totale dell'Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l'inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l'inquilino intraprendente ha con le nuove norme un'arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l'evasione è un fenomeno massiccio: se l'inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l'obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni.
http://www.corriere.it/economia/10_agosto_22/cedolare-secca-pagliuca_42fe9830-adbc-11df-8e8b-00144f02aabe.shtml
Con l’introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l’inquilino ha tutto l’interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un’inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l’incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l’adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell’accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all’indice Istat ridotto al 75%. LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l’inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno. Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro... In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l’intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l’inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all’Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere. SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell’evasione totale dell’Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l’inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l’inquilino intraprendente ha con le nuove norme un’arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l’evasione è un fenomeno massiccio: se l’inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l’obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni. ] Cedolare secca. E l'inquilino
diventa un controllore fiscale
In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni
Le nuove regole
In caso di evasione del proprietario, la denuncia può portare a sconti sul canone. La mappa delle riduzioni
MILANO - Con l'introduzione delle nuove norme fiscali sulla cedolare secca, l'inquilino ha tutto l'interesse di verificare se il suo contratto di locazione è registrato e che lo sia per la cifra realmente pagata. La norma infatti introduce un'inedita forma di conflitto di interessi tra chi possiede la casa e chi la occupa: lo schema di decreto legislativo prevede che se il Fisco viene a scoprire la mancata o l'incompleta registrazione di un contratto di locazione applicherà, oltre a una sanzione tributaria che può arrivare al 400% della cedolare secca, anche l'adeguamento automatico del contratto, che si presumerà iniziato alla data dell'accertamento tributario e avrà la durata normale di quattro anni automaticamente rinnovati di altri quattro alla prima scadenza. Il canone sarà pari a tre volte la rendita e con adeguamento annuo all'indice Istat ridotto al 75%.
LE CONSEGUENZE CONCRETE - In concreto ciò significa per l'inquilino, che per salvaguardare i suoi diritti si trasformi in informatore, poter pagare dalla metà a un quinto rispetto ai canoni di mercato. Se proprio vogliamo dare una media, partendo dal presupposto del Fisco, secondo il quale la media dei canoni di mercato si aggira attorno a 8 volte la rendita catastale, significa pagare quasi due terzi in meno.
Abbiamo effettuato un computo su due case reali a Milano: il primo è un bilocale di circa 50 metri in zona residenziale servita dalla metropolitana: si affitta a 800 euro al mese e ha un valore catastale di 780 euro: con la riduzione automatica il canone mensile scenderebbe a 195 euro. Un trilocale in centro da 90 metri paga 2000 euro al mese e vale per il fisco 2100 euro; con la mannaia sul contratto il canone scenderebbe a 525 euro...
In realtà il Fisco ha molti modi per venire a conoscere se una casa è affittata senza registrazione: ad esempio controllando l'intestazione delle utenze, ma si tratta di procedure lunghe e che avvengono solo a campione: la «perfidia» della norma sta nel fatto che l'inquilino potrà effettuare una segnalazione alla Guardia di finanza o all'Agenzia delle entrate. Il cittadino lo può già fare oggi ad esempio quando non riceve uno scontrino da un negoziante, ma qui sono in ballo interessi molto più concreti. Nella realtà del mercato bisognerà poi verificare quanto gli inquilini saranno informati dei loro diritti e quanto saranno disposti a rinunciarvi per quieto vivere.
SERVE O NON SERVE? - Nelle locazioni residenziali urbane almeno nelle grandi città il fenomeno dell'evasione totale dell'Irpef derivante dagli affitti è un fenomeno abbastanza raro, o meglio è raro il caso in cui si provi a non registrare del tutto il contratto (anche perché l'inquilino a quel punto potrebbe anche smettere di pagare); il caso più diffuso è quello di accordi che mascherino la reale entità del contratto, con pagamenti parzialmente in nero o altri escamotage di dubbia legittimità come finte vendite di mobili: anche in questi casi l'inquilino intraprendente ha con le nuove norme un'arma per farsi abbassare il canone. Il provvedimento invece rischia di servire a ben poco per le locazioni di breve durata (come quelle turistiche o a studenti) dove l'evasione è un fenomeno massiccio: se l'inquilino non ha interesse a restare per anni nella casa non ha nei fatti nessun guadagno nel fornire informazioni alle autorità sul proprietario: se infatti il contratto venisse ricondotto alle condizioni standard delle locazioni residenziali, il canone si ridurrebbe ma ci si assumerebbe anche l'obbligo di riconoscere sei mesi di preavviso al proprietario qualora si voglia lasciare la casa prima di quattro anni.
http://www.corriere.it/economia/10_agosto_22/cedolare-secca-pagliuca_42fe9830-adbc-11df-8e8b-00144f02aabe.shtml
Tabelle millesimali più facili
La Cassazione ha sbloccato il nodo delle tabelle millesimali. Erano considerate impossibili da cambiare, perché occorreva l'unanimità e, dato che il cambiamento avrebbe finito con il danneggiare qualcuno, era chiaro che nulla poteva mutare. C'era chi si rivolgeva al giudice per segnalare interi piani sopraelevati o sottotetti diventati abitazioni che non pagavano spese millesimali ma la procedura era lunga e costosa.
Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.
Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.
La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unità immobiliare. Ma alcune domande le suscita.
Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalità. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici.
Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione è stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purché non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi è pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.
Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ciò ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.
Codice civile
Articolo 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
Disposizioni di attuazione del codice civile
Articolo 68. Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
Articolo 69 . I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
La formazione delle tabelle oggi:
Unanimità dei consensi
La formazione delle tabelle secondo la nuova sentenza della Cassazione:
Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assemblea
Le conseguenze della sentenza
Chi attualmente non è soddisfatto della ripartizione delle spese potrà proporre in assemblea la modifica con reali possibilità di ottenere la maggioranza necessaria
La modifica ha effetto solo ai fini della ripartizione delle spese e non dei diritti di proprietà.
Chi non sarà d'accordo con la nuova tabella potrà impugnarla per errore tecnico legato ai calcoli, per esempio dei metri quadrati, ma resta dubbio
che lo possa fare in base agli elementi valutativi più discrezionali, anche se molti sono dettati dalle due circolari del ministero dei lavori pubblici n. 12480/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
I dubbi
La sentenza non tiene conto degli effetti sulle maggioranze in assemblea dopo la modifica delle tabelle: in realtà, le tabelle millesimali vengono concretamente usate dall'amministratore anche per individuare le maggioranze per le delibere che decidono, per esempio, di una lite giudiziaria.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-08-25/tabelle-millesimali-facili-080546.shtml?uuid=AYJjecJC
Adesso le sezioni unite della Cassazione, con la sentenza 18477 del 9 agosto, hanno ribaltato questa prassi. Perché di consuetudine giurisprudenziale si tratta e non di legge. Il collegio ha chiarito, con una lunga motivazione redatta da Roberto Michele Triola, che «la delibera che approva le tabelle non si pone come fonte diretta dell'obbligo contributivo del condomino (...) ma solo come parametro di quantificazione dell'obbligo, determinato in base a una valutazione tecnica». La delibera che approva le tabelle, quindi, per la Cassazione sancisce «il risultato di una operazione tecnica (...) ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
La motivazione smonta decenni di giurisiprudenza della Cassazione stessa. Cancella la teoria per la quale l'approvazione della tabella millesimale costituirebbe un «negozio di accertamento» del diritto di proprietà sulle parti comuni e quella per cui costituisca fonte dell'obbligo dei condomini di concorrere nelle spese, (dato che in realtà tale obbligo deriva direttamente dalla legge); la tabella non incide quindi sul valore dalla proprietà, come ritenuto comunemente, ma semplicemente sugli obblighi contributivi.
Le sezioni unite evidenziano poi come gli eventuali errori della nuova tabella possono essere corretti mediante la speciale azione di revisione prevista dall'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile.
Viene poi affrontata la questione, sancita dall'articolo 68 delle disposizioni per la attuazione: le tabelle millesimali devono essere allegate al regolamento, che può essere approvato a maggioranza. Risulta quindi arduo, dice in sostanza la Cassazione, comprendere la ragione per la quale il regolamento possa essere approvato a maggioranza, mentre per un suo allegato si richieda la unanimità. La Corte si spinge più in là: neppure le tabelle millesimali allegate a un regolamento contrattuale si sottrarrebbero alle critiche già esposte. Accertata la competenza della assemblea, la semplice circostanza della accettazione contrattuale della tabella risulterebbe irrilevante, poiché se una materia appartiene alla competenza della assemblea, la maggioranza può sempre intervenire, senza che possa costituire ostacolo la unanimità della precedente manifestazione di volontà espressa dai singoli.
La sentenza rappresenta una vera e propria liberazione per quei condomini che per decenni hanno dovuto subire l'ingiustizia di pagare le spese anche per chi aveva ampliato o trasformato la propria unità immobiliare. Ma alcune domande le suscita.
Anzitutto, la normativa sulla redazione delle tabelle millesimali non prevede soltanto espressioni matematiche ma anche valutazioni, sia pure frutto di esperienza e di professionalità. Inoltre, oggi la normativa appare alquanto lacunosa, tanto da essere integrata riferendosi alle circolari 12480/1966 e 2945/1993 del ministero dei Lavori pubblici.
Sino ad oggi, infatti, l'azione di revisione è stata ammessa unicamente per i cosiddetti errori tecnici, purché non incidano sui cosiddetti coefficienti valutativi. Per esempio, a Milano il coefficiente di valutazione per i negozi era pari a due negli anni Cinquanta e oggi è pari a circa 1,2. Si tratta quindi di elementi che incidono fortemente sui calcoli ma che non rientrano nei limiti dell'articolo 69 delle disposizioni di attuazione.
Da ultimo, va ricordato che l'amministratore, in assemblea, usa proprio le tabelle millesimali per stabilire le maggioranze. Se vengono cambiate ciò ha un effetto diretto su decisioni che non riguardano le spese ma anche, per esempio, la partecipazione a un contenzioso.
Codice civile
Articolo 1118. Diritti dei partecipanti sulle cose comuni - Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione
Disposizioni di attuazione del codice civile
Articolo 68. Per gli effetti indicati dagli art.1123, 1124, 1126, e 1136 del codice, il regolamento di condominio (art. 1138 c.c.) deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.
I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espresse in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
Nell'accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti o dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano.(art. 72 d.a.c.c.)
Articolo 69 . I valori proporzionali dei vari piani o di porzione di piani possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano. (art. 72 d.a.c.c.)
La formazione delle tabelle oggi:
Unanimità dei consensi
La formazione delle tabelle secondo la nuova sentenza della Cassazione:
Maggioranza di 501 millesimi e dei partecipanti all'assemblea
Le conseguenze della sentenza
Chi attualmente non è soddisfatto della ripartizione delle spese potrà proporre in assemblea la modifica con reali possibilità di ottenere la maggioranza necessaria
La modifica ha effetto solo ai fini della ripartizione delle spese e non dei diritti di proprietà.
Chi non sarà d'accordo con la nuova tabella potrà impugnarla per errore tecnico legato ai calcoli, per esempio dei metri quadrati, ma resta dubbio
che lo possa fare in base agli elementi valutativi più discrezionali, anche se molti sono dettati dalle due circolari del ministero dei lavori pubblici n. 12480/1966 (che aggiorna e sostituisce la precedente n. 9400 del 1/7/1926) e n. 2945/1993
I dubbi
La sentenza non tiene conto degli effetti sulle maggioranze in assemblea dopo la modifica delle tabelle: in realtà, le tabelle millesimali vengono concretamente usate dall'amministratore anche per individuare le maggioranze per le delibere che decidono, per esempio, di una lite giudiziaria.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-08-25/tabelle-millesimali-facili-080546.shtml?uuid=AYJjecJC
Inquilino e assemblea: il diritto di partecipare all’adunanza dei condomini. I casi e i poteri del conduttore nel corso dello svolgimento dell’adunanza
Ai sensi del primo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile “ l'assemblea, oltre che annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'art. 1135 del codice, può essere convocata in via straordinaria dall'amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell'edificio. Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.
Si tratta delle assemblee ordinaria e straordinaria. La prima ha un ordine del giorno del giorno in parte stabilito dalla legge (art. 1135, primo comma, c.c.), mentre per la seconda la discussione verterà sugli argomenti individuati dall’amministratore o richiesti dalle parti (purché s’intende di competenza dell’assise).
Ad entrambe le adunanze avranno diritti di partecipare i condomini, ossia i proprietari (o gli usufruttuari) delle unità immobiliari ubicate nell’edificio condominiale. L’omessa convocazione di anche uno solo dei comproprietari, comporta l’annullabilità della decisione per irregolarità nel procedimento di convocazione ed informazione dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).
In questo contesto è utile domandarsi: l’inquilino, ossia il conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio (sia essa un ufficio, un locale commerciale, una civile abitazione o anche un semplice box auto) ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?
La risposta, positiva, è contenuta nei primi due commi dell’art. 10 della legge n. 392/78.
A mente di tali norme:
Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
Il conduttore, quindi, ha sostanzialmente il diritto di partecipazione e di voto in quelle assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
Per quanto concerne la modificazione degli altri servizi comuni, invece, hanno solo il diritto di partecipare. Si pensi, per quest’ultima ipotesi, alla deliberazione assembleare nella quale si deve decidere se installare in sostituzione di quella esistente una più nuova e potente antenna centralizzata. L’inquilino potrà partecipare ma non votare.
Quanto alla convocazione, è dubbio in dottrina se gravi sull’amministratore l’obbligo di convocare il detentore dell’immobile o se, invece, sia compito del proprietario dell’unità immobiliare dargli notizia dell’assemblea nella quale ha diritto di partecipare ed eventualmente di votare.
In quei casi in cui la locazione è nota all’amministratore (es. per contatti diretti con il conduttore o perché gli è stata regolarmente comunicata), è consigliabile che il mandatario dei condomini, sebbene non sia obbligato da legge, per evitare ogni contestazione di sorta (nell’osservanza di quella generica diligenza del buon padre di famiglia che si applica ai rapporti di mandato), si faccia carico di convocare direttamente l’affittuario.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo385.ashx
Si tratta delle assemblee ordinaria e straordinaria. La prima ha un ordine del giorno del giorno in parte stabilito dalla legge (art. 1135, primo comma, c.c.), mentre per la seconda la discussione verterà sugli argomenti individuati dall’amministratore o richiesti dalle parti (purché s’intende di competenza dell’assise).
Ad entrambe le adunanze avranno diritti di partecipare i condomini, ossia i proprietari (o gli usufruttuari) delle unità immobiliari ubicate nell’edificio condominiale. L’omessa convocazione di anche uno solo dei comproprietari, comporta l’annullabilità della decisione per irregolarità nel procedimento di convocazione ed informazione dei condomini (cfr. Cass. n. 4806/05).
In questo contesto è utile domandarsi: l’inquilino, ossia il conduttore di una unità immobiliare ubicata in condominio (sia essa un ufficio, un locale commerciale, una civile abitazione o anche un semplice box auto) ha diritto di partecipare all’assemblea di condominio?
La risposta, positiva, è contenuta nei primi due commi dell’art. 10 della legge n. 392/78.
A mente di tali norme:
Art. 10 (Partecipazione del conduttore all'assemblea dei condomini).
“ Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell'appartamento locatogli, nelle delibere dell'assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d'aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
Il conduttore, quindi, ha sostanzialmente il diritto di partecipazione e di voto in quelle assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.
Per quanto concerne la modificazione degli altri servizi comuni, invece, hanno solo il diritto di partecipare. Si pensi, per quest’ultima ipotesi, alla deliberazione assembleare nella quale si deve decidere se installare in sostituzione di quella esistente una più nuova e potente antenna centralizzata. L’inquilino potrà partecipare ma non votare.
Quanto alla convocazione, è dubbio in dottrina se gravi sull’amministratore l’obbligo di convocare il detentore dell’immobile o se, invece, sia compito del proprietario dell’unità immobiliare dargli notizia dell’assemblea nella quale ha diritto di partecipare ed eventualmente di votare.
In quei casi in cui la locazione è nota all’amministratore (es. per contatti diretti con il conduttore o perché gli è stata regolarmente comunicata), è consigliabile che il mandatario dei condomini, sebbene non sia obbligato da legge, per evitare ogni contestazione di sorta (nell’osservanza di quella generica diligenza del buon padre di famiglia che si applica ai rapporti di mandato), si faccia carico di convocare direttamente l’affittuario.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo385.ashx
Corte d'Appello di Napoli, Sez. II bis, 7 luglio 2010 COMUNIONE E CONDOMINIO
La distruzione di un edificio condominiale determina la cessazione del condominio ed il residuare, tra i vari comproprietari, di un regime di comunione pro-indiviso sull'aree di risulta, in proporzione alle quote già spettanti nell'edificio distrutto. Il precedente condominio, invero, può ripristinarsi solo qualora il fabbricato venga ricostruito in maniera conforme a quello preesistente, mentre nella diversa ipotesi in cui tale costruzione avvenga in maniera difforme, il condominio non rinasce e quanto edificato costituisce un'opera realizzata su suolo comune soggetta alla disciplina dell'accessione, pertanto tale da attribuire ai comproprietari del suolo secondo le quote originarie. Nella specie, ricostruito un edificio del tutto difforme al preesistente e non risultando che gli ex condomini abbiano provveduto all'assegnazione delle singole unità realizzate, deve concludersi, in sintonia con l'impugnata sentenza, che in relazione al fabbricato di riferimento non può parlarsi di unità in proprietà esclusiva, in quanto l'intero bene appartiene in comunione indivisa a tutti i vari comproprietari dell'area di risulta, in proporzione del valore delle rispettive quote.
http://www.telediritto.it/index.php?option=com_content&view=article&id=2172:corte-dappello-di-napoli-sez-ii-bis-7-luglio-2010-comunione-e-condominio&catid=53:giurisprudenza-dir-civile&Itemid=24
http://www.telediritto.it/index.php?option=com_content&view=article&id=2172:corte-dappello-di-napoli-sez-ii-bis-7-luglio-2010-comunione-e-condominio&catid=53:giurisprudenza-dir-civile&Itemid=24
La ripartizione delle spese legali tra i condomini. Le liti promosse dall’amministratore e quelle deliberate dall’assemblea.
Nel corso della gestione di un condominio per una serie di ragioni può capitare che l’amministratore sia costretto a rivolgersi ad un legale per ottenere una consulenza o assistenza giudiziaria.
Si pensi, per citare le ipotesi più frequenti, alla necessità di recuperare il credito dal condomino moroso, al bisogno di far rispettare il regolamento di condominio o ancora all’esigenza di agire contro la compagnia assicurativa che si rifiuta d’indennizzare il condominio per il danno subito.
In relazione ad ognuna di queste circostanze l’azione del legale potrà limitarsi a semplici solleciti, trattative, ecc. ossia, sostanzialmente, rimanere sul piano stragiudiziale oppure proseguire attraverso l’instaurazione di un contenzioso giudiziario finalizzato ad ottenere la tutela delle ragioni del condominio.
Tanto quando l’azione è tra quelle rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore (artt. 1130-1131 c.c.) tanto quando deve essere l’assemblea a deliberare l’inizio di una vertenza, l’avvocato cui è stato dato mandato di agire in nome e per conto del condominio avrà diritto, com’è intuibile, ad essere retribuito per l’attività svolta.
Chi dovrà pagare le spese legali?
Come si dovranno ripartire?
Al riguardo è necessario distinguere tra azioni ordinate dall’amministratore, azioni deliberate dell’assemblea e tra liti giudiziali e tentativi stragiudiziali.
Le azioni ordinate dall’amministratore
Si pensi, per ricorrere all’esempio più comune, all’azione di recupero del credito contro il condomino moroso. Si tratta di un’azione di competenza dell’amministratore che, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non necessita del placet dell’assemblea.
L’avvocato incaricato potrà inizialmente chiedere le somme con un formale atto di messa in mora per poi proseguire l’azione in sede giudiziaria. Sebbene sia prassi soprattutto per quanto riguarda la lettera di messa in mora addossare il costo della stessa al condomino moroso, nel caso di mancata corresponsione da parte di quest’ultimo delle spese legali, l’avvocato dovrà essere remunerato dal condominio. Il costo, salvo diversa disposizione del regolamento di origine contrattuale, dovrà essere ripartito tra tutti i condomini (ivi compreso il moroso) sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi, genericamente, di spesa “ per la prestazione dei servizi nell'interesse comune” (art. 1123, primo comma, c.c.). Nel caso di azione giudiziaria, fatto salvo il caso di condanna alle spese, il compenso del legale dovrà essere sostenuto dal condominio secondo i medesimi criteri indicati per le spese legali stragiudiziali; anche nell’ipotesi in cui si giunga alla condanna alle spese, le anticipazioni richieste dal legale dovranno essere ripartite nel modo sopraesposto.
Le azioni deliberate dall’assemblea
In questo caso la situazione è leggermente diversa poiché ai sensi dell’art. 1132 c.c. “ qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione” (art. 1132, primo comma, c.c.).
Ciò vuol dire che le spese legali dovranno essere ripartire solamente tra i condomini che non si sono dissociati dalla lite. A parere del Tribunale di Roma, che si conforma all’opinione dominante in seno alla giurisprudenza, la deliberazione “ dell'attribuzione delle spese legali ai condomini […] che si sono ritualmente dissociati è nulla, perché in violazione della norma dell'art. 1132 c.c. che, contemperando l'interesse del gruppo con quello del singolo, riconosce al dissenziente di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle delibere assunte” (così Trib. Roma 22 giugno 2009 n. 13821).
Non v’è certezza in relazione a quali spese si applichi questa norma, ossia se la stessa si riferisca solo alle spese giudiziali o anche a quelle preventive stragiudiziali. Poiché la promozione di una lite e la resistenza ad una domanda non necessariamente presuppongono una fase stragiudiziale, non è azzardato ritenere che le spese legali di cui parla la norma sono solamente quelle giudiziali. In mancanza di dati certi, però, questa resta solamente un’opinione.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo365.ashx
Si pensi, per citare le ipotesi più frequenti, alla necessità di recuperare il credito dal condomino moroso, al bisogno di far rispettare il regolamento di condominio o ancora all’esigenza di agire contro la compagnia assicurativa che si rifiuta d’indennizzare il condominio per il danno subito.
In relazione ad ognuna di queste circostanze l’azione del legale potrà limitarsi a semplici solleciti, trattative, ecc. ossia, sostanzialmente, rimanere sul piano stragiudiziale oppure proseguire attraverso l’instaurazione di un contenzioso giudiziario finalizzato ad ottenere la tutela delle ragioni del condominio.
Tanto quando l’azione è tra quelle rientranti nelle attribuzioni dell’amministratore (artt. 1130-1131 c.c.) tanto quando deve essere l’assemblea a deliberare l’inizio di una vertenza, l’avvocato cui è stato dato mandato di agire in nome e per conto del condominio avrà diritto, com’è intuibile, ad essere retribuito per l’attività svolta.
Chi dovrà pagare le spese legali?
Come si dovranno ripartire?
Al riguardo è necessario distinguere tra azioni ordinate dall’amministratore, azioni deliberate dell’assemblea e tra liti giudiziali e tentativi stragiudiziali.
Le azioni ordinate dall’amministratore
Si pensi, per ricorrere all’esempio più comune, all’azione di recupero del credito contro il condomino moroso. Si tratta di un’azione di competenza dell’amministratore che, salvo particolari disposizioni contenute nel regolamento di condominio, non necessita del placet dell’assemblea.
L’avvocato incaricato potrà inizialmente chiedere le somme con un formale atto di messa in mora per poi proseguire l’azione in sede giudiziaria. Sebbene sia prassi soprattutto per quanto riguarda la lettera di messa in mora addossare il costo della stessa al condomino moroso, nel caso di mancata corresponsione da parte di quest’ultimo delle spese legali, l’avvocato dovrà essere remunerato dal condominio. Il costo, salvo diversa disposizione del regolamento di origine contrattuale, dovrà essere ripartito tra tutti i condomini (ivi compreso il moroso) sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi, genericamente, di spesa “ per la prestazione dei servizi nell'interesse comune” (art. 1123, primo comma, c.c.). Nel caso di azione giudiziaria, fatto salvo il caso di condanna alle spese, il compenso del legale dovrà essere sostenuto dal condominio secondo i medesimi criteri indicati per le spese legali stragiudiziali; anche nell’ipotesi in cui si giunga alla condanna alle spese, le anticipazioni richieste dal legale dovranno essere ripartite nel modo sopraesposto.
Le azioni deliberate dall’assemblea
In questo caso la situazione è leggermente diversa poiché ai sensi dell’art. 1132 c.c. “ qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione” (art. 1132, primo comma, c.c.).
Ciò vuol dire che le spese legali dovranno essere ripartire solamente tra i condomini che non si sono dissociati dalla lite. A parere del Tribunale di Roma, che si conforma all’opinione dominante in seno alla giurisprudenza, la deliberazione “ dell'attribuzione delle spese legali ai condomini […] che si sono ritualmente dissociati è nulla, perché in violazione della norma dell'art. 1132 c.c. che, contemperando l'interesse del gruppo con quello del singolo, riconosce al dissenziente di sottrarsi agli obblighi derivanti dalle delibere assunte” (così Trib. Roma 22 giugno 2009 n. 13821).
Non v’è certezza in relazione a quali spese si applichi questa norma, ossia se la stessa si riferisca solo alle spese giudiziali o anche a quelle preventive stragiudiziali. Poiché la promozione di una lite e la resistenza ad una domanda non necessariamente presuppongono una fase stragiudiziale, non è azzardato ritenere che le spese legali di cui parla la norma sono solamente quelle giudiziali. In mancanza di dati certi, però, questa resta solamente un’opinione.
http://www.condominioweb.com/condominio/articolo365.ashx
Riparte la riforma del condominio
La riforma del condominio si rimette in marcia al Senato, approfittando della pausa tra i lavori in commissione e quelli in Aula sulla manovra 2010. Ieri è ripartita la discussione sul secondo testo unificato del Ddl AS 71 (relatore Franco Mugnai), e presto si inizieranno a votare i subemendamenti, raccolti dal relatore a fine giugno. Secondo Mugnai il testo potrebbe trovare la strada della deliberante o quanto meno venire approvato ad ampia maggioranza entro l'estate, per poi passare alla Camera.
Tra le novità, considerando anche gli emendamenti del relatore che saranno probabilmente approvati, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso una figura giuridica un po' oscura, quella della «sostituzione», da approvare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La «sostituzione» sarà possibile quando è cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocato almeno 30 giorni prima.
Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni. Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni vanno approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Sono vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie.
Molta attenzione è posta alla sicurezza: l'amministratore potrà accedere (su richiesta) anche alle unità private in caso vi siano ragioni di temere che difettino le condizioni di sicurezza di legge. L'amministratore, che dura in carica due anni, è chiamato a rispondere del ritardo nell'azione contro i morosi, ad aprire un conto corrente condominiale accessibile (per visione) da tutti i condomini, e, all'atto della nomina. a dichiarare quali siano gli altri condominii da lui amministrati. Aumentano i casi di revoca da parte dell'autorità giudiziaria (su richiesta del singolo condomino): tra i nuovi casi anche quello della «possibile confusione tra la gestione del condominio,quella di altri condominii e le sue operazioni personali».
Il rendiconto condominiale cambia faccia, perché sarà redatto come un vero bilancio, secondo i criteri «di cassa e di competenza». Le sanzioni per le violazioni del regolamento condominiali possono andare da 100 a 500 euro.
Nel nuovo testo unificato, per ora, non trova spazio una delle questioni più controverse: la formula assicurativa o la fidejussione prestata «per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale» indicata nel primo testo unificato.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-07-13/riparte-riforma-condominio-202735.shtml?uuid=AYf3Yc7B
Tra le novità, considerando anche gli emendamenti del relatore che saranno probabilmente approvati, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso una figura giuridica un po' oscura, quella della «sostituzione», da approvare con la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La «sostituzione» sarà possibile quando è cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocato almeno 30 giorni prima.
Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni. Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni vanno approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Sono vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie.
Molta attenzione è posta alla sicurezza: l'amministratore potrà accedere (su richiesta) anche alle unità private in caso vi siano ragioni di temere che difettino le condizioni di sicurezza di legge. L'amministratore, che dura in carica due anni, è chiamato a rispondere del ritardo nell'azione contro i morosi, ad aprire un conto corrente condominiale accessibile (per visione) da tutti i condomini, e, all'atto della nomina. a dichiarare quali siano gli altri condominii da lui amministrati. Aumentano i casi di revoca da parte dell'autorità giudiziaria (su richiesta del singolo condomino): tra i nuovi casi anche quello della «possibile confusione tra la gestione del condominio,quella di altri condominii e le sue operazioni personali».
Il rendiconto condominiale cambia faccia, perché sarà redatto come un vero bilancio, secondo i criteri «di cassa e di competenza». Le sanzioni per le violazioni del regolamento condominiali possono andare da 100 a 500 euro.
Nel nuovo testo unificato, per ora, non trova spazio una delle questioni più controverse: la formula assicurativa o la fidejussione prestata «per un valore non inferiore agli oneri prevedibili della gestione annuale» indicata nel primo testo unificato.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-07-13/riparte-riforma-condominio-202735.shtml?uuid=AYf3Yc7B
Condominio: risarcimento del danno in caso di violazione delle distanze legali.
(Cassazione civile, Sez. 2, Sentenza n. 11196 del 7.5.2010 )
Interessante pronuncia della Corte di cassazione, che conferma i rimedi riconosciuti in caso di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal Codice civile e dalle norme integrative dello stesso quali, ad esempio, i regolamenti edilizi comunali.
Secondo i giudici di Piazza Cavour, al proprietario che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria.
Con particolare riferimento al risarcimento del danno, la violazione delle norme sulle distanze legali determinano “un asservimento di fatto del fondo del vicino”: pertanto, a parere della Corte, il relativo danno deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria.
Va precisato che quando le norme regolamentari (come le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori) stabiliscono determinate distanze dal confine, poiché tali norme si caratterizzano come norme integratrici di quelle dettate dal Codice civile, non è consentito edificare sul confine medesimo e, di conseguenza, non opera il principio di prevenzione , salvo che la stessa normativa regolamentare contenga una previsione derogativa, ovvero tale previsione venga adottata con una successiva deliberazione, la quale può essere ritenuta applicabile soltanto dopo che sia giunto a compimento - con la pubblicazione nell'albo pretorio - il procedimento prescritto dalla legge per renderla operante. (cfr. Cass. civ. n. 10600/99).
Cassazione civile, Sezione 2, sentenza n. 11196 del 7.5.2010
Testo della sentenza
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 27.04.1990 i coniugi D.S.S. e S.R. convenivano i giudizio avanti al Tribunale di Taranto la soc. I.R. srl e, premesso di essere proprietari della casa di abitazione costruita nel (...) in agro di (...), deducevano che la società convenuta nel 1984 aveva edificato un edificio di tre piani illegittimo per l'altezza e per la violazione delle distanze legali, per cui chiedevano che fosse ordinato il ripristino dello stato dei luoghi e delle distanze violate, mediante l'abbattimento delle parti dell'edificio che si approssimavano più del dovuto all'immobile o al confine del fondo di essi attori.
Si costituiva la srl I.R. contestando la domanda avversaria deducendo di non avere violato il regime delle distanze legali avendo oltretutto edificato in epoca precedente a quella degli attori; chiedeva in via riconvenzionale condannarsi questi ultimi alla demolizione di parte del loro fabbricato costruito a distanza inferiore a quella legale ed a risarcimento dei danni.
Previa istruzione della causa mediante espletamento della CTU, l'adito tribunale di Taranto, con sentenza n. 256/04, accogliendo entrambe le domande delle parti, ordinava alla società convenuta la demolizione dei balconi dell'immobile costruito " a fronte della proprietà degli attori e la riduzione di cm. 10 della parte dell'immobile edificata a mt. 4,90 dal confine"; condannava gli attori alla demolizione della pensilina del portico di ingresso sino a raggiungere la distanza di mt. 5 dal confine dei fondi frontistanti; regolando vanamente le spese del giudizio.
Avverso la decisione proponeva appello la società, sostenendo che, trattandosi di manufatti realizzati in zona agricola inedificabile, trovava applicazione l'articolo 873 c.c., la cui violazione consente l'azione risarcitoria ma non quella restitutoria; lamentava inoltre la mancata liquidazione dei danni subiti, pur riconosciuti dal primo giudice.
Resistevano gli appellati proponendo a loro volta appello incidentale per quanto riguarda il capo della sentenza relativo alla loro condanna a demolire parte del portico realizzato a meno di 5 metri dal confine dei fondi.
L'adita Corte d'Appello di Lecce - sez. di Taranto - con sentenza n. 256/04 depos. in data 13.1.2005 rigettava sia l'appello principale che quello incidentale, compensando le spese del grado. Secondo la Corte le diverse e più gravi limitazioni previste dal Piano di Fabbricazione del Comune di (...), dovevano ritenersi integrative rispetto a quelle stabilite dai codice civile e la loro inosservanza legittimava il proprietario frontista non solo all'azione di risarcimento del danno, ma anche a quella di riduzione in pristino.
Ricorre per la cassazione di tale decisione la soc. I.R. srl sulla base di 3 motivi; resistono con controricorso i D.S. e la S.
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso, l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 61 e 191 c.p.c. nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata. Sostiene che il giudice a quo non si era pronunciato circa le critiche mosse dall'esponente al CTU con riferimento alla delimitazione della linea di confine onde stabilire l'esatta distanza delle costruzioni, laddove si assume che il perito aveva errato nel porre quale base di riferimento del confine un muretto, che, in realtà era stato edificato all'interno della proprietà di essa società. In realtà lo stesso CTU non aveva mai dato atto dei criteri da lui seguiti per l'esatta individuazione della la linea di confine tra i due fondi, trascurando il fatto che essa società, nel giudizio d'appello, aveva prodotto elaborati tecnici a sostegno della propria tesi ed aveva conseguentemente sollecitato un supplemento di ctu volto a stabilire con esattezza siffatta linea di confine.
La doglianza non é fondata.
La Corte territoriale ha invero puntualmente rilevato che tale questione del "muretto" era stata sollevata solo con l'atto d'appello, ma soprattutto che essa non era supportata da alcun elemento probatorio. In effetti il giudice di merito non poteva tenere conto di tali documenti (peraltro neanche precisati nella loro consistenza) in quanto gli stessi erano stati proposti irritualmente ne giudizio d'impugnazione.
Passando all'esame del 2 motivo del ricorso, con esso l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 873 e segg. c.c.; nonché il vizio di motivazione. Rileva che la zona in questione non é edificabile in quanto zona agricola. Di conseguenza, le distanze legali tra le costruzioni (abusive) é regolata dall'articolo 873 c.c. (e non dalle norme del P. di F. del Comune) la cui violazione prevede solo il risarcimento del danno e non la riduzione in pristino ex articolo 872 c.c.. Sostiene in specie, che trattandosi di una zona ove dallo strumento urbanistico é vietata l'edificabilità, non sono applicabili le norme de P.d.F., poste a base della sentenza, ma bensì quelle stabilite dall'articolo 873 c.c. che prevede la distanza minima tra le costruzioni.
La doglianza é infondata.
Intanto questa ultima parte della censura (inapplicabilità del P.d.F. alle costruzioni abusive) non risulta proposta in precedenza. Peraltro la Corte territoriale, aderendo alla consolidata giurisprudenza di questa S.C.; ha ritenuto integrative delle norme del codice civile le disposizioni urbanistiche locali relative alla distanza tra i fabbricati finitimi, con la conseguenza che la loro inosservanza legittima il proprietario non soltanto all'azione di risarcimento del danno, ma anche a quella di riduzione in pristino (Cass. n. 1073 del 16.01.2009; Cass. n. 213 de 11.01.2006; Cass. n. 6501 del 24.03.05; Cass. n. 4267 del 23.03.2001);
Con il 3 motivo del ricorso, l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 2043 ss. e 2697 c.c.; nonché i vizio di motivazione. Si duole della mancata liquidazione del danno richiesto in via riconvenzione con l'atto di costituzione nel giudizio di primo grado e ribadito per tutto il corso del giudizio. Non condivide la tesi della Corte territoriale, secondo cui tali danni non sono stati provati; in realtà il giudice ha trascurato che trattasi di danno insito nelle accertate violazioni edilizie da parte degli appellati e che lo stesso poteva essere liquidato, come richiesto in via equitativa o comunque in separato giudizio. La doglianza é fondata.
Non v'é dubbio che nella fattispecie il danno conseguente all'illecita condotta dei convenuti, che non hanno rispettato le distanze legali tra le costruzioni, deve ritenersi in re ipsa, per cui - contrariamente ha quanto ritenuto dai giudice a quo - non necessita di alcuna prova. A questo proposito si richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo cui ..."in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria". (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3341 del 07/03/2002).
Conclusivamente il ricorso dev'essere accolto limitatamente al 3 motivo; rigettati gli altri; con la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, ed il rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d'Appello di Lecce.
P.Q.M.
la Corte accoglie il 3 motivo del ricorso; rigettati gli altri; cassa la sentenza impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Lecce.
http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_civile_%2011196_2010_risarcimento_danni_violazione_distanze_legali_avvocati_lecce_Giuseppe_Nuzzo.html
Interessante pronuncia della Corte di cassazione, che conferma i rimedi riconosciuti in caso di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal Codice civile e dalle norme integrative dello stesso quali, ad esempio, i regolamenti edilizi comunali.
Secondo i giudici di Piazza Cavour, al proprietario che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito, sia quella risarcitoria.
Con particolare riferimento al risarcimento del danno, la violazione delle norme sulle distanze legali determinano “un asservimento di fatto del fondo del vicino”: pertanto, a parere della Corte, il relativo danno deve ritenersi “in re ipsa”, senza necessità di una specifica attività probatoria.
Va precisato che quando le norme regolamentari (come le norme tecniche di attuazione dei piani regolatori) stabiliscono determinate distanze dal confine, poiché tali norme si caratterizzano come norme integratrici di quelle dettate dal Codice civile, non è consentito edificare sul confine medesimo e, di conseguenza, non opera il principio di prevenzione , salvo che la stessa normativa regolamentare contenga una previsione derogativa, ovvero tale previsione venga adottata con una successiva deliberazione, la quale può essere ritenuta applicabile soltanto dopo che sia giunto a compimento - con la pubblicazione nell'albo pretorio - il procedimento prescritto dalla legge per renderla operante. (cfr. Cass. civ. n. 10600/99).
Cassazione civile, Sezione 2, sentenza n. 11196 del 7.5.2010
Testo della sentenza
Svolgimento del processo
Con atto notificato in data 27.04.1990 i coniugi D.S.S. e S.R. convenivano i giudizio avanti al Tribunale di Taranto la soc. I.R. srl e, premesso di essere proprietari della casa di abitazione costruita nel (...) in agro di (...), deducevano che la società convenuta nel 1984 aveva edificato un edificio di tre piani illegittimo per l'altezza e per la violazione delle distanze legali, per cui chiedevano che fosse ordinato il ripristino dello stato dei luoghi e delle distanze violate, mediante l'abbattimento delle parti dell'edificio che si approssimavano più del dovuto all'immobile o al confine del fondo di essi attori.
Si costituiva la srl I.R. contestando la domanda avversaria deducendo di non avere violato il regime delle distanze legali avendo oltretutto edificato in epoca precedente a quella degli attori; chiedeva in via riconvenzionale condannarsi questi ultimi alla demolizione di parte del loro fabbricato costruito a distanza inferiore a quella legale ed a risarcimento dei danni.
Previa istruzione della causa mediante espletamento della CTU, l'adito tribunale di Taranto, con sentenza n. 256/04, accogliendo entrambe le domande delle parti, ordinava alla società convenuta la demolizione dei balconi dell'immobile costruito " a fronte della proprietà degli attori e la riduzione di cm. 10 della parte dell'immobile edificata a mt. 4,90 dal confine"; condannava gli attori alla demolizione della pensilina del portico di ingresso sino a raggiungere la distanza di mt. 5 dal confine dei fondi frontistanti; regolando vanamente le spese del giudizio.
Avverso la decisione proponeva appello la società, sostenendo che, trattandosi di manufatti realizzati in zona agricola inedificabile, trovava applicazione l'articolo 873 c.c., la cui violazione consente l'azione risarcitoria ma non quella restitutoria; lamentava inoltre la mancata liquidazione dei danni subiti, pur riconosciuti dal primo giudice.
Resistevano gli appellati proponendo a loro volta appello incidentale per quanto riguarda il capo della sentenza relativo alla loro condanna a demolire parte del portico realizzato a meno di 5 metri dal confine dei fondi.
L'adita Corte d'Appello di Lecce - sez. di Taranto - con sentenza n. 256/04 depos. in data 13.1.2005 rigettava sia l'appello principale che quello incidentale, compensando le spese del grado. Secondo la Corte le diverse e più gravi limitazioni previste dal Piano di Fabbricazione del Comune di (...), dovevano ritenersi integrative rispetto a quelle stabilite dai codice civile e la loro inosservanza legittimava il proprietario frontista non solo all'azione di risarcimento del danno, ma anche a quella di riduzione in pristino.
Ricorre per la cassazione di tale decisione la soc. I.R. srl sulla base di 3 motivi; resistono con controricorso i D.S. e la S.
Motivi della decisione
Con il primo motivo del ricorso, l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 61 e 191 c.p.c. nonché il vizio di motivazione della sentenza impugnata. Sostiene che il giudice a quo non si era pronunciato circa le critiche mosse dall'esponente al CTU con riferimento alla delimitazione della linea di confine onde stabilire l'esatta distanza delle costruzioni, laddove si assume che il perito aveva errato nel porre quale base di riferimento del confine un muretto, che, in realtà era stato edificato all'interno della proprietà di essa società. In realtà lo stesso CTU non aveva mai dato atto dei criteri da lui seguiti per l'esatta individuazione della la linea di confine tra i due fondi, trascurando il fatto che essa società, nel giudizio d'appello, aveva prodotto elaborati tecnici a sostegno della propria tesi ed aveva conseguentemente sollecitato un supplemento di ctu volto a stabilire con esattezza siffatta linea di confine.
La doglianza non é fondata.
La Corte territoriale ha invero puntualmente rilevato che tale questione del "muretto" era stata sollevata solo con l'atto d'appello, ma soprattutto che essa non era supportata da alcun elemento probatorio. In effetti il giudice di merito non poteva tenere conto di tali documenti (peraltro neanche precisati nella loro consistenza) in quanto gli stessi erano stati proposti irritualmente ne giudizio d'impugnazione.
Passando all'esame del 2 motivo del ricorso, con esso l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 873 e segg. c.c.; nonché il vizio di motivazione. Rileva che la zona in questione non é edificabile in quanto zona agricola. Di conseguenza, le distanze legali tra le costruzioni (abusive) é regolata dall'articolo 873 c.c. (e non dalle norme del P. di F. del Comune) la cui violazione prevede solo il risarcimento del danno e non la riduzione in pristino ex articolo 872 c.c.. Sostiene in specie, che trattandosi di una zona ove dallo strumento urbanistico é vietata l'edificabilità, non sono applicabili le norme de P.d.F., poste a base della sentenza, ma bensì quelle stabilite dall'articolo 873 c.c. che prevede la distanza minima tra le costruzioni.
La doglianza é infondata.
Intanto questa ultima parte della censura (inapplicabilità del P.d.F. alle costruzioni abusive) non risulta proposta in precedenza. Peraltro la Corte territoriale, aderendo alla consolidata giurisprudenza di questa S.C.; ha ritenuto integrative delle norme del codice civile le disposizioni urbanistiche locali relative alla distanza tra i fabbricati finitimi, con la conseguenza che la loro inosservanza legittima il proprietario non soltanto all'azione di risarcimento del danno, ma anche a quella di riduzione in pristino (Cass. n. 1073 del 16.01.2009; Cass. n. 213 de 11.01.2006; Cass. n. 6501 del 24.03.05; Cass. n. 4267 del 23.03.2001);
Con il 3 motivo del ricorso, l'esponente denunzia la violazione e falsa applicazione degli articoli 2043 ss. e 2697 c.c.; nonché i vizio di motivazione. Si duole della mancata liquidazione del danno richiesto in via riconvenzione con l'atto di costituzione nel giudizio di primo grado e ribadito per tutto il corso del giudizio. Non condivide la tesi della Corte territoriale, secondo cui tali danni non sono stati provati; in realtà il giudice ha trascurato che trattasi di danno insito nelle accertate violazioni edilizie da parte degli appellati e che lo stesso poteva essere liquidato, come richiesto in via equitativa o comunque in separato giudizio. La doglianza é fondata.
Non v'é dubbio che nella fattispecie il danno conseguente all'illecita condotta dei convenuti, che non hanno rispettato le distanze legali tra le costruzioni, deve ritenersi in re ipsa, per cui - contrariamente ha quanto ritenuto dai giudice a quo - non necessita di alcuna prova. A questo proposito si richiama la giurisprudenza di questa Corte secondo cui ..."in materia di violazione delle distanze tra costruzioni previste dal codice civile e dalle norme integrative dello stesso, quali i regolamenti edilizi comunali, al proprietario confinante che lamenti tale violazione compete sia la tutela in forma specifica, finalizzata al ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell'illecito, sia quella risarcitoria, e, determinando la suddetta violazione un asservimento di fatto del fondo del vicino, il danno deve ritenersi "in re ipsa", senza necessità di una specifica attività probatoria". (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 3341 del 07/03/2002).
Conclusivamente il ricorso dev'essere accolto limitatamente al 3 motivo; rigettati gli altri; con la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, ed il rinvio della causa, anche per le spese di questo giudizio ad altra sezione della Corte d'Appello di Lecce.
P.Q.M.
la Corte accoglie il 3 motivo del ricorso; rigettati gli altri; cassa la sentenza impugnato in relazione al motivo accolto e rinvia causa, anche per le spese di questo giudizio, ad altra sezione della Corte d'Appello di Lecce.
http://www.plentedamaggiulli.it/Giurisprudenza/Cassazione_civile_%2011196_2010_risarcimento_danni_violazione_distanze_legali_avvocati_lecce_Giuseppe_Nuzzo.html
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